3期新都市は事前申請当選者にとって「希望の苦痛」となっている。事前申請時に本申請と入居時期を期待して申し込んだ無住宅の実需者が、本申請の遅延と販売価格の上昇を同時に抱える構造になったためである。
4日、分譲業界によると、南楊州市の王宿2 A-3ブロックの専有面積84A㎡の確定分譲価格は7億3245万円で、事前申請時の推定価格より1億6915万円上昇した。上昇率は30.0%に達する。A-1ブロックも確定分譲価格が6億9363万円で、推定価格より1億3248万円上昇した。高陽市の昌陵S-1ブロックの専有面積84㎡の確定分譲価格も7億8340万円で、事前申請時より1億4161万円上昇した。
公的分譲にもかかわらず、事前申請当選者が感じる負担は増大している。分譲価格上限制度が適用され、周辺の民間アパートよりも低いとの評価があるが、1億～2億円に近い追加負担が生じた上に、本申請の遅延により前・月家賃の居住期間も長くなったためである。
事前申請は当初、無住宅の実需者に自宅取得の時期を早めて示す制度であった。すぐに入居できる家ではないが、今後供給される公的分譲の物件を事前に予約し、市場の不安を軽減することを目的としていた。しかし、本申請段階に入ると約束されたスケジュールは遅れ、推定分譲価格と確定分譲価格の差は広がった。当選者にとっては、待った時間だけ資金負担が増加したことになる。
当選者の離脱も本格化している。高陽市の昌陵S-1ブロックは、事前申請の配分物件362戸のうち、実際に本申請を行ったのは212名で、150名が申請を放棄した。放棄率は41.4%である。南楊州市の王宿2 A-1ブロックとA-3ブロックでも、本申請を行わなかった事前申請当選者はそれぞれ180名、143名に上った。A-1ブロックの放棄率は28.6%、A-3ブロックは25.7%である。
南楊州市の王宿2 A-1・A-3ブロックの当初の本申請予定時期は2024年9月であったが、実際の本申請は今年5月に行われた。事前申請当選者は当選地位を維持する間に他の申請機会や居住計画を調整しなければならなかった。本申請が遅れる間に工事費や金融コストは上昇し、その負担は最終的に確定分譲価格に反映された。
事前申請の放棄物件は一般供給に回される。一般申請待機者には供給物件が増える効果があるが、既存の事前申請当選者にとっては資金負担を耐えられず、事実上「自宅取得」の機会を放棄する構造が繰り返されている状況である。
制度自体の限界もすでに確認されている。国土交通省と韓国土地住宅公社（LH）は2024年5月に公的事前申請の新規実施を中止すると発表した。また、既存の当選者に対する資金調達支援策を講じたが、資金調達計画の遅れは避けられない状況である。
一方、事前申請の問題とは別に、3期新都市の本申請市場には需要が集中している。南楊州市の王宿2 A-3ブロックの一般供給は163戸の募集に対し2万671名が申請し、平均126.8対1の競争率を記録した。専有面積59A㎡は433対1まで競争率が上昇した。南楊州市の王宿2 A-1ブロックも一般供給で105.5対1の競争率を示した。高陽市の昌陵S-1ブロックの一般供給競争率も61.2対1となった。
業界関係者は「3期新都市は依然として首都圏の実需が集中する供給カードであるが、事前申請当選者にとっては待った時間だけ分譲価格の負担が増加した」とし、「供給信号を早めることも重要だが、推定分譲価格と確定分譲価格の乖離を縮小し、本申請の遅延リスクを誰が負担するのかを明確にする制度の補完が必要である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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