生活型宿泊施設の住宅転換に向けた課題

政府が非アパート供給を拡大

安全性と公平性の検討が必要

生活型宿泊施設 [写真=チャットGPT・イ・ウンビョル記者]

政府は知識産業センターなどの非居住施設の住宅転換を推進しており、生活型宿泊施設（生宿）も住宅供給に積極的に活用すべきとの声が上がっている。調理施設など住宅に近い構造を持つが、オフィステルに転換するには駐車・安全基準やコスト負担を克服する必要がある。

29日、不動産業界によると、新規住宅供給には時間がかかるため、既存の生宿を活用して短期供給を補完すべきとの主張が出ている。調理施設を新たに設置する必要がある知識産業センターよりも、転換工事を減らす余地があるという。

ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「既存の居住施設と類似の形態で作られた生宿が政府の規制で活用されていない」と述べ、「すでに作られた生宿を非アパート供給策として活用すれば、知識産業センターのように大規模なリモデリングを経ずに住宅用として供給できる」と語った。

国土交通省の昨年6月末の集計によれば、全国の生宿は工事中の物件を含めて18万5000室であった。完成した14万1000室のうち、宿泊業の申告やオフィステルの用途変更をしていない物件は4万3000室であった。全体の生宿をすぐに住宅転換物件と見ることはできない。

生宿は2020年から2021年の不動産市場の過熱期にアパートの代替商品として需要が集中した。しかし、法的には宿泊施設であり、適法な用途変更なしに住宅用として使用すると、是正命令や履行強制金の対象となる可能性がある。

政府も2024年10月に『生活宿泊施設合法使用支援策』を発表し、転換のハードルを下げた。外部駐車場の確保や費用の納付などで駐車問題を補完し、避難・防火性能を向上させることで廊下幅基準を緩和する方式である。

昨年には火災安全性検討手続きを含む廊下幅緩和ガイドラインも整備された。昨年9月末までに宿泊業の申告や用途変更申請などの要件を満たした場合、2027年末までの履行強制金の発生手続きを猶予することが決まった。

実際に転換の事例も出てきた。華城市は昨年6月に134室規模の『病点駅ウナムファーストビルスイート』のオフィステル用途変更を承認した。市は承認時に後続の使用承認手続きを経て合法的な使用が可能になると説明した。

鍵となるのは個別施設の転換条件である。調理施設があっても駐車スペースの確保や安全設備の強化に追加コストがかかる可能性がある。オフィステルよりも緩和された建築基準で供給されたため、既存の所有者との公平性を考慮し、転換コストを適正に負担すべきとの指摘もある。

イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は、生宿の用途変更が短期供給には役立つが、根本的な住宅供給策とは見なせないと指摘した。この研究員は「用途変更過程で消防など安全関連施設を補完し、駐車場のように解決が難しい部分は寄付納付など他の方法で代替する必要がある」と述べた。



* この記事はAIによって翻訳されました。

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