政府は土地取引許可区域内の実居住猶予の範囲を拡大したが、融資規制はそのままで、無住宅の実需者の取引ハードルは依然として高い。賃借人を含む住宅を購入する道は広がったが、実際には自己資金が賃貸保証金に縛られている購入者は、残金の準備に苦労することが多い。
17日、国土交通省によると、土地取引許可区域内の賃貸中の住宅の実居住猶予申請期限は、今年末から2027年12月31日まで1年延長される。既存の賃貸契約の残存期間に加え、更新契約も1回、最大2年まで猶予理由として認められる。国土省は10月1日の施行を目指しており、更新契約が認められれば遅くとも2029年までに入居する方針である。
入居を遅らせることができるからといって、住宅取得を先延ばしにできるわけではない。購入者は許可を受けた後、4ヶ月以内に住宅を取得しなければならない。今年5月12日以降、無住宅の状態を維持しなければならず、実際に入居した後は2年間居住する必要があるという原則も変わらない。
資金調達を制限する融資規制も変わらない。現在、規制地域では優遇対象でない一般無住宅者の住宅担保認定比率（LTV）は40%である。総負債元利金返済比率（DSR）や住宅価格別の融資総額限度も適用され、実際の融資可能額は借り手の所得や既存の負債などによって減少する可能性がある。
既存の実居住猶予申請が全体の土地取引許可申請に占める割合も大きくなかった。ソウル市によると、8月のソウルアパートの実居住猶予申請は135件で、全体の申請3012件の中で4.5%を占めていた。猶予申請は前月の207件から34.8%減少したが、全体の申請も同様の幅で減少したため、割合は同じであった。ただし、全体の申請には即入居などで猶予が必要ない事例も含まれている。
賃借人の賃貸保証金を引き継ぐと、売主に即座に支払う現金は減少する。しかし、住宅を購入しようとする無住宅者が他の賃貸住宅に住み続けなければならない場合、状況は異なる。自己資産の大部分が現在居住している住宅の賃貸保証金に縛られているため、契約金や残金に活用することが難しい可能性がある。
例えば、保証金3億ウォンの6億5000万ウォンの家を購入する場合、保証金を引き継いでも、付随費用を除いた3億5000万ウォンを別途準備する必要がある。現金余力のある購入者とは異なり、自己資金が現在住んでいる家の賃貸保証金に縛られている場合、別途資金調達が必要となる。
同じ無住宅者でも、現金性資産を十分に持つ世帯と、資産の大部分が賃貸保証金に縛られた世帯の間で、今回の措置の体感効果が異なる可能性がある。
保証金の引き継ぎと住宅担保貸出限度を単純に足し合わせることはできない。賃借人のいる住宅は、保証金や担保権の順位などが融資審査に影響を与えるためである。引き継いだ保証金も、将来賃借人に返還しなければならないお金であるため、入居時点での返還資金を準備する必要がある。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は「猶予期間の延長が当面の取引量の増加につながることは難しい」と述べた。
生涯初の住宅購入者や庶民・実需者の優遇要件を満たせば、一般の借り手よりも緩和された融資基準が適用される。しかし、現在無住宅であっても、すべてが優遇対象ではない。過去の住宅所有歴や所得、住宅価格などによって、同じ無住宅の実需者の中でも融資可能規模が異なる。
一方、今回の措置が賃借人のいる住宅の取引可能範囲を広げるという点では効果があるとの評価もある。更新契約を認めることで、既存の賃借人がさらに居住する条件で家を売買する余地が広がるためである。ただし、更新契約は猶予申請の前に締結され、更新期間が申請期間内に始まる必要があるため、すべての賃借人の居住期間が自動的に2年延長されるわけではない。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「税制改編によって出てくる物件が土地取引許可制度に阻まれる矛盾を解消し、更新契約を認めることで賃借人が住む家が取引されても賃貸物件として残るようにした意図がある」と評価した。しかし、実際の取引に結びつくためには、取引規制も考慮する必要があると指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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