15日のアジュ経済の取材によれば、韓国土地住宅公社（LH）は非住宅リモデリング購入賃貸事業において、LHと韓国鑑定評価士協会がそれぞれ鑑定評価法人1社を選定し、価格を算出する計画である。LHは「2つの評価額の算術平均を参考にして購入価格を決定する予定である」と述べた。
問題は、知識産業センターの価格差が大きいことである。立地や竣工年、階数、支援施設の比率などによって同じ地域でも価格が異なり、施行会社の割引分譲や即売、競売価格が同時に形成されている。この中で、どの事例が市場価値を適切に反映しているかを見極める必要がある。
知識産業センター114によると、今年第2四半期の首都圏知識産業センターの裁判所競売の進行件数は1530件で、前四半期の1233件より24%増加した。昨年同時期の594件と比較すると2.6倍の水準である。落札価格率は51.5%で、2020年以来の最低値を記録した。
南京鎮韓国鑑定評価士協会センター長は「知識産業センターは集合建物の性格を持っているため、取引事例比較法で鑑定評価されると考えられる」と述べ、「基準時点当時に確認できる取引事例や競売・落札価格、市場の変動などを総合的に検討し、市場価値を最もよく反映する事例を選別する必要がある」と説明した。
続けて「知識産業センターは物量が多く、市場の変動性が大きいため、分譲価格に対する市場状況の変化を注意深く見守る必要があり、具体的な評価方法は個別の事例によって異なる可能性がある」と述べた。
購入後もリモデリング費用・用途変更の課題
事業方式によっても価格を比較する基準が異なる。LHが建物を購入し、用途変更とリモデリングを行う直接購入方式と、民間がリモデリングした建物をLHが購入する購入約定方式が並行している。購入約定は用途変更・リモデリング後の建物を基準に鑑定評価するため、既存の知識産業センター取引価格と単純に比較することは難しい。
住宅用転換に必要な費用も事業性に影響を与える。既存の建物を安価に確保しても、内部構造を変更し、住宅施設を整えるための費用が多くかかる場合、価格上の利点が減少する可能性がある。
姜恩賢競売研究所所長は「知識産業センターは景気後退と供給過剰により価格が弱含みであり、住宅用に転換するには床暖房、トイレ、キッチンなどの追加工事費が発生する」と述べた。現在の取引価格だけでなく、住宅用転換費用も考慮する必要があるとの説明である。
ユ・ソンジョン建国大学教授も「知識産業センターは住宅用に作られた空間ではないため、用途変更とリモデリング過程で相当な費用がかかるだろう」とし、「土地取得価格だけでなく、住宅用にするための追加的な資本的支出も考慮する必要がある」と述べた。
平面構造も変数である。業務・生産施設に合わせた空間を住宅用に変更する過程で活用度が低下する可能性がある。ユ教授は「知識産業センターは平面が長く設計されている場合があり、住宅空間として活用するには非効率的である」とし、「2～3室をまとめてオフィステルにする方法などを検討できる」と説明した。
価格と工事費の条件を整えても、住宅用として使用できる安全・施設要件を満たす必要がある。LH関係者は「消防・避難基準などの安全関連事項を含め、住宅用に必要な要件を満たすために適法な用途変更を慎重に検討する予定である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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