不動産市場を見つめる人々の関心は常に住宅価格に集中している。ソウルのアパートがいくら上昇したのか、どの地域が最高値を記録したのか、供給が不足しているのか過剰なのかが主要なニュースとなる。しかし、不動産市場の歴史を長く振り返ると、住宅価格よりも重要な変数が存在する。それは金利である。住宅価格は上昇したり下降したりするが、金利は社会全体の資産市場、消費、投資、負債構造を決定するからである。
最近、アメリカ連邦準備制度（Fed）は基準金利を据え置いたが、今後の追加引き上げの可能性を示唆した。韓国銀行も物価と家計負債の問題を考慮し、追加金利引き上げの圧力を受けている。市場では年内に一、二回の金利引き上げの可能性を予測する声も上がっている。金利引き下げを期待していた雰囲気がいつの間にか再び緊縮を心配する雰囲気に変わっている。
実際、過去10年間、韓国社会は低金利に慣れ親しんでいた。住宅を購入する際も、株式に投資する際も、事業を拡大する際も、低金利は当然の前提として受け入れられていた。借入負担が大きくなかったため、資産価格は上昇し、負債を活用した投資も自然な選択と見なされていた。不動産価格の急騰も低金利環境が生み出した結果の一つであった。
しかし、金利が上昇し始めると状況は変わる。住宅価格がそのままであっても、利子負担は増加する。10億ウォンのアパートを所有していることが問題なのではなく、その家を購入するために借りたお金のコストが増えることが問題である。実際、資産市場の危機は価格の下落よりもキャッシュフローの悪化から始まることが多い。不動産市場が揺らぐ瞬間も、住宅価格そのものよりも元利金の返済負担が耐え難い水準に達したときに現れる。
これは家計だけの問題ではない。企業も同様である。低金利時代には耐えられたビジネスモデルが高金利環境では限界を露呈する。収益性の低い企業は借入コストの増加に耐えられず、構造調整の圧力に直面することになる。不動産プロジェクトファイナンス（PF）の問題も結局は資金の価格が上昇することによって発生した現象である。市場は常に不動産景気を語るが、実際には金融コストの問題であることが多い。
政府も例外ではない。国家債務が増加する中で金利上昇は財政負担を増大させる。同じ規模の債務を維持しても、利子コストは増加する。結局、未来の世代が負担しなければならないコストも増える。高金利は家計、企業、政府すべてに同時に影響を与える変数である。
さらに大きな問題は、韓国経済が世界最高水準の家計負債を抱えていることである。負債が少ない経済では金利上昇が成長鈍化で終わることがある。しかし、負債が多い経済では消費減少と投資縮小、資産市場の調整が同時に現れることがある。経済の体力ではなく、負債の重さが成長の足かせとなるのである。
したがって、今必要なのは住宅価格の予測に関する終わりのない議論ではない。重要なのは金利上昇期に耐えられる経済体力を作ることである。家計は過度なレバレッジに依存する消費と投資を減らさなければならず、企業は借入ではなく生産性と技術競争力を通じて成長する構造を作らなければならない。政府も短期的な景気刺激よりも財政健全性を考慮した政策運営が必要である。
多くの人々は今後住宅価格が上がるのか下がるのかを問う。しかし、本当の質問は別にある。金利が上昇する時代に、私たちはその利子を負担できるのかということである。住宅価格は市場が決定するが、金利は現実が決定する。そして、常に人々を最も苦しめるのは資産の価格ではなく、毎月流出する現金である。
住宅価格よりも恐ろしいのは結局金利である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
