ソウル市内のマンションの10戸に4戸が、市場で事実上の高級住宅の基準とされる「15億ウォン」を超えていることが分かった。昨年10月の金融締め付け（融資規制）以降、需要は一時的に15億ウォン以下の物件に集中したものの、その後も断続的な価格上昇が続いた結果、かえって15億ウォン超の物件比率が拡大した形だ。これまで比較的割安感のあった蘆原（ノウォン）・東大門（トンデムン）・城北（ソンブク）など、非江南（カンナム）圏の新築団地でも16億〜18億ウォン台の取引が相次いでおり、市場では「15億ウォンの防衛線」が形骸化しつつあるとの分析が出ている。
17日、亜洲経済が不動産情報大手の「不動産114」に依頼して分析したデータによると、融資規制が施行される直前の昨年10月3日時点で、ソウル市内のマンションのうち15億ウォンを超える物件の比率は32.83%だった。しかし、今月12日基準では39.70%にまで上昇し、約8ヶ月間で6.87ポイント拡大した。一方で、15億ウォン以下の比率は同期間で67.17%から60.30%へと縮小した。
戸数ベースで見ると、価格帯の移動はより鮮明だ。10億ウォン以下のマンションは69万1495戸から56万5291戸へと12万6204戸減少した。その反面、15億ウォン超のマンションは50万7546戸から58万3093戸へと7万5547戸増加した。
不動産114のペク・セロム責任研究員は、「10・15対策による金融規制の強化にもかかわらず、ソウルのマンション価格の上昇基調が維持されたことで、住宅価格の分布全体が上位区間へとシフトした。15億ウォン超の高額住宅の比率拡大が統計的にも裏付けられた」と指摘する。
実際に足元の不動産市場では、これまで価格負担が比較的少なかった非江南圏の新築団地の上昇勢が際立っている。
国土交通省の実取引価格公開システムによると、蘆原区月渓（ウォルゲ）東にある「ソウルウォン・アイパーク」の専用面積84平方メートルの分譲権が、先月18億1160万ウォンで取引された。2024年の分譲当時の価格が12億6200万〜14億1400万ウォン水準だったことを考慮すると、入居前にして分譲価格より4億ウォン以上値上がりした計算になる。
また、東大門区里門（イムン）東の「里門アイパーク・ジャイ」専用84平方メートルの入居権は、今年4月に18億3500万ウォンで引取られた。城北区長位（チャンウィ）東の「長位ジャイ・レディアント4団地」専用84平方メートルの入居権も先月16億5000万ウォンで売買が成立している。恩平（ウンピョン）区の「ヒルステイト緑磻（ノクポン）駅」専用84平方メートルは先月15億ウォンで取引され最高値を更新、銅雀（トンジャク）区の「上道（サンド）プルージオ・クラヴェニュー」専用84平方メートルも昨年10月の14億3000万ウォンから先月15億ウォンへと値を上げた。
価格の上昇率自体も、江南圏より非江南圏の勢いが強い。韓国不動産院によると、今年6月第2週基準のソウルマンション累積売買価格上昇率は、城北区が7.02%でトップとなった。次いで東大門区が5.50%、蘆原区が4.96%を記録した。江南圏に比べて価格面での心理的ハードルが低かった地域へ、買い手が流入した結果とみられる。
市場の専門家らは、融資規制の発効後、相対的に割安な地域に需要が集中したことが、結果として非江南圏の価格を押し上げるパラドックスを生んでいると分析する。15億ウォン以下の住宅に買いが群がったものの、その需要自体が価格を押し上げ、一部の団地が再び15億ウォンの大台を突破するという構造だ。
ウリィ銀行不動産研究所のナム・ヒョクウ氏は、「すでに価格が高騰した地域よりも、相対的に出遅れている地域を探す『追随需要』が移動しており、地域間の価格差を縮める現象が起きている」とし、「融資へのアクセスが比較的良好で、従来の価格上昇幅が小さかった地域に資金が流入することで、上昇エリアがソウル全域へ徐々に拡散している」と見通した。
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