ソウルのマンション価格の上昇幅は1週間で小幅減少したが、上昇傾向は江南圏を超え、江北・西南圏の郊外の大規模団地に広がっている。再建築を進める団地や漢江ベルトを中心とした高価格帯の団地が先に市場を牽引し、最近では融資可能な中低価格帯の団地や駅近・大規模団地へ実需が移動することで、ソウル全域の価格下落を支えている。
28日、韓国不動産院が発表した5月第4週の週間マンション価格動向によると、25日現在のソウルのマンション売買価格は前週比で0.25％上昇した。先週の上昇率0.31%よりは鈍化したが、全国平均0.06%、首都圏0.13%を大きく上回った。不動産院は、再建築を進める団地や大規模団地を中心に局所的な上昇取引が発生したものの、一部地域では売り手・買い手の様子見姿勢により取引がやや停滞したと説明した。
注目すべき点は、上昇傾向が江南地区にとどまらないということだ。江北の14区の上昇率は0.28％で、江南の11区の0.22％よりも高かった。江北区は彌阿・繁洞の主要団地を中心に0.42％上昇し、中区は新堂・黄鶴洞を中心に0.41％上昇した。広津区と城北区もそれぞれ0.37％、道峰区も0.34％上昇した。
江西区と九老区はそれぞれ0.32％上昇し、松坡区は0.28％、永登浦区と観岳区はそれぞれ0.27％上昇した。蚕室・芳夷洞だけでなく、加陽・華谷洞、開峰・高尺洞、奉天・新林洞など、比較的参入ハードルが低い地域へ買い需要が拡大している。
伝貰（チョンセ）市場も売買価格を刺激する要因として作用している。同期間、ソウルのマンションの伝貰価格は0.26%上昇した。前週の0.29%より上昇幅は縮小したものの、依然として高い水準にある。賃貸問い合わせが着実に増加する中、大規模団地や駅近などの好まれる団地を中心に待機需要が蓄積され、管理状態が良好な物件で上昇契約が成立する流れが見られる。
伝貰価格の上昇は、江北・郊外地域の売買転換需要を刺激する可能性がある。城北区の全額保証金価格は、吉音・敦岩洞の大規模団地を中心に0.44％上昇し、城東区（0.42％）、道峰区（0.41％）、光津区（0.40％）なども高い上昇率を示した。伝貰価格の負担が大きくなるほど、実需者が購入可能な価格帯の郊外構築や大規模団地への移動が増える構造だ。
京畿地域でも売買価格は0.09％上昇した。前週に比べ上昇幅は縮小したものの、華城東灘区は0.49％、城南中原区は0.41％、光明市は0.30％上昇した。ソウルへのアクセスが良好で、大規模・小規模面積の需要が残っている地域では買い需要が残る一方、利川市と平沢市はそれぞれ0.22％、0.14％下落した。
業界では、ソウルのマンション市場が融資規制と賃貸価格の上昇が絡み合い、購入意欲が価格帯ごとに再配置される過程と見ている。高価格帯の団地は価格負担や規制の影響で取引が選別的に行われる一方、10億〜15億ウォン程度の中低価格帯の団地や駅近の大規模団地は実需が支える構造であるとの分析がある。
不動産業界の関係者は「ソウルの住宅価格上昇幅が縮小したからといって、買い手の勢いが鈍ったとは言い難い」とし、「江南地区の高額団地は呼吸を整える段階に入った一方で、伝貰負担を感じた実需が北部・西南地区の大規模団地や駅近エリアの整備へと移り、市場の重心が少しずつ変わっている」と説明した。さらに「伝貰価格の上昇が続く限り、売買価格の下落も容易に起こりにくい」と付け加えた。
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