![不動産直接取引の注意事項[グラフィック=チャットGPT・イ・ウンビョル記者]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/07/21/20260721202603298138.png)
最近、ソウル西部地裁は不動産直接取引プラットフォームに虚偽の物件を掲載し、契約金と保証金名目で約3億5000万円を詐取した容疑で起訴された一味に、それぞれ懲役5年と懲役3年の判決を下した。彼らは、犯罪用のアカウントや偽名の携帯電話、偽名の銀行口座を用意し、空き家の住所と写真を利用して正常な物件のように装った。公認仲介業者の名刺、保証証書、不動産所有者名義の身分証明書まで偽造した。被害者が家主との通話を要求すると、直接賃貸人のように振る舞った。
すべての便利さには代償が伴う。不動産の直接取引も、利便性という利点の裏には詐欺や紛争などのリスク要素が多い。仲介手数料を節約できるが、契約相手の確認から権利関係の分析、契約書の作成まで、取引当事者が直接責任を負う必要があるため、特に注意が必要である。
23日、韓国刑事・法務政策研究院が発表した『不動産直接取引の現状と安全取引確保の方策』報告書によると、オンライン不動産直接取引の過程で最も多く発生した被害は虚偽物件の流布（22.1%）であった。次いで連絡不通と身分の偽装・文書の偽造がそれぞれ15.2%を占め、瑕疵物件（12.3%）、契約金・賃貸金詐欺（10.3%）が続いた。契約内容の不履行や個人情報の悪用事例も確認された。
専門家は特に「家主の成りすまし」に注意するよう強調する。取引相手が実際の所有者であるか確認せずに契約したり、契約金や残金を登記簿上の所有者でない第三者名義の口座に送金した結果、被害を受けるケースが多いためである。
直接取引の利用が増えるにつれ、詐欺の手口もますます巧妙になっている。そのため、直接取引を行う際には、登記簿上の所有者と身分証明書の個人情報が一致しているか確認し、登記証明書の真偽や根抵当権・仮差押えなどの権利関係をしっかりと確認する必要がある。転入世帯の閲覧や建物台帳の確認も必須の手続きとして挙げられる。契約金や中間金、残金も必ず登記簿上の所有者名義の口座に送金することが安全である。
直接取引は公認仲介業者が行う権利分析や確認・説明手続きを取引当事者が直接行わなければならない点も注意が必要である。契約書の作成はもちろん、特約の記載や契約金・中間金・残金の支払い手続きまで自ら確認しなければならず、問題が発生しても取引当事者が直接責任を負う場合が多い。
仲介取引とは異なり、保護装置が限られている点もリスク要素である。公認仲介業者が仲介した取引は事故が発生した場合、韓国公認仲介業者協会の補償制度を通じて一定の範囲内で補償を受けることができるが、直接取引はこのような制度の適用を受けない。法的紛争が発生した場合、訴訟費用や責任も取引当事者が負担しなければならない。
ただし、補償制度もすべての被害を補償するわけではない。現行規定では、開業公認仲介業者は個人基準で1億円以上、法人は2億円以上の補償に加入しなければならないが、補償限度は事故ごとではなく、補償期間中に発生した事故の総額を基準とする。同じ期間に複数の事故が発生した場合、被害者が限度内で補償金を分けて受け取る構造であり、高額不動産取引では実際の被害額をすべて補填されることが難しい場合がある。
住宅の瑕疵を巡る紛争も直接取引で頻繁に発生する問題である。仲介取引では公認仲介業者が作成する『仲介対象物確認・説明書』を通じて結露や漏水などの瑕疵の告知が残るが、直接取引にはこのような標準書類がなく、後に紛争が発生した場合の証明が難しくなる可能性がある。
ソ・ジンヒョン光云大学不動産法務学科教授は「不動産の直接取引は先順位の賃借権や賃貸人・売主の国税・地方税の滞納など隠れた権利問題を確認するのが難しい」と述べ、「二重売買の有無や権利関係も専門家の助けなしには把握しにくい場合が多い」と指摘した。
ソ教授は「不動産取引は全財産がかかる契約であるため、仲介手数料だけを基準に判断するのではなく、契約前の権利分析や契約書の検討などリスクを減らす手続きにもっと多くの関心を寄せるべきである」とし、「直接取引を行う場合でも基本的な安全ルールを徹底し、必要に応じて専門家の助けを受けることが望ましい」と強調した。
![[グラフィック=アジュ経済]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/07/23/20260723180549321608.jpg)
* この記事はAIによって翻訳されました。
