政府は住宅の保有段階から処分段階までの不動産税制全般を見直す作業に着手する見込みである。これまで価格に関係なく1住宅所有者に広く適用されていた総合不動産税と譲渡所得税の優遇措置も見直される可能性が高まった。
高額住宅一戸に投資需要が集中するいわゆる「賢い一戸」現象を緩和するため、高額1住宅の保有負担を増加させ、1世帯1住宅の譲渡税非課税には回数や金額の上限を設ける案も検討されるとの観測がある。
26日、政府と不動産業界によると、政府は来月初めに発表する税制改正案に向けて保有税と譲渡所得税に関する具体的な適用案を策定中である。李在明大統領は23日に開催された「不動産政策国民大討論会」で、国内の保有税適用対象や引き上げ水準、差別化方式などを具体化することが今後の政策設計の焦点であると述べた。
中長期的には、一般的な実居住1住宅は保護する一方で、高額住宅や非居住住宅、多住宅保有にはより重い税負担を課す差別課税が税制改正の核心方向として浮上する見込みである。住宅数だけを基準に税負担を変えてきた現行の制度を、保有住宅の価格や利用目的まで反映する方式に変更する構想である。
通常の価格帯の1住宅を基準に基本的な保有負担を設定し、実居住の有無や住宅価格、保有目的、所在地などに応じて税金を減額または増額する構造が有力に議論されている。実際に居住する庶民・中産階級の1住宅や地方住宅には負担を軽減し、豪華・高額住宅、多住宅、投資目的で保有する非居住住宅には加重を適用する方式である。
政府がこのような差別課税を本格化させる場合、現行の総合不動産税の算定体系も大きな変化が避けられない見込みである。住宅数よりも保有住宅の合算額を中心に課税体系を転換することが予想され、高額1住宅所有者の総合不動産税負担は増加する一方で、中低価格住宅を複数保有する人の負担構造は変わる可能性がある。
現在、総合不動産税は1世帯1住宅者に対して12000万円、それ以外の個人には9000万円の基本控除を適用している。住宅数に応じて別途税率を適用する構造であり、保有不動産の総額よりも何戸を持っているかが税率を左右する側面が大きかった。
1住宅所有者の長期保有・高齢者税額控除も改正の主要な争点として浮上する見込みである。現行制度では、1世帯1住宅者が長期保有及び高齢者要件を満たす場合、二つの控除を合わせて算出税額の最大80%まで減免される。同じ控除率を適用しても、住宅価格が高いほど実際の減免額が大きくなる構造である。
そのため、高額1住宅には控除額の上限を設定するか、実際に居住していない住宅には控除率を引き下げる方式が検討される可能性がある。長期保有期間だけでなく、居住期間を控除要件により強く反映させる案も議論される見込みである。ただし、減免対象を細かく分ける過程で制度が過度に複雑化したり、納税者と課税当局間の争いが増加する可能性も高いとの分析がある。
住宅を売却する際に課される譲渡税も大幅な変化が予想される。先日の大討論会では、1世帯1住宅の譲渡税非課税の特典を生涯一度に制限するか、生涯適用される非課税総額に上限を設けるという提案が出された。李大統領も無制限に特典を与える現行構造には問題がある可能性があるとし、回数または金額の制限案を検討する必要があるとの趣旨で応じた。
現在、1世帯1住宅者は原則として住宅を2年以上保有すれば譲渡額12000万円まで譲渡税を支払わない。取得時に調整対象地域に該当していた場合は、2年以上居住要件も満たす必要がある。要件を満たせば、住宅を変更するたびに非課税特典を再度受けることができ、別途回数制限はない。
ただし、非課税回数を一律に制限する案は、正常な居住移動を妨げる可能性があるとの反論が強い。ライフサイクルに応じた住み替え需要自体を抑制し、国民の居住権を過度に制限する可能性があるとの指摘がある。
中大規模の平面に対する居住需要が集中する副作用も指摘されている。非課税機会が制限されると、可能な限り価格が高く面積が広い住宅に実需が集中する可能性がある。その結果、政府が抑制しようとする「賢い一戸」現象が悪化する逆説が生じる可能性があるとの指摘がある。
専門家は、保有目的と担税力に基づく精緻な区分なしに課税を一律に強化すると、過去のような物件の流動性低下や中心地への集中という副作用が繰り返されることを懸念している。
イ・ウンヒョン韓国建設政策研究院研究員は「保有税と取引税、融資規制など需要抑制策が強化されれば取引は萎縮する可能性があるが、住宅価格は供給や立地、流動性などさまざまな要因の影響を受けるため、短期間で価格安定に繋がるかは不確実である」と述べ、「特に保有税だけを高くし、取引税も同時に見直さなければ物件の流動性が深刻化する可能性があるため、保有と取引を共に考慮したバランスの取れた税制設計が必要である」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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