ソウルのアパート賃貸市場では、新しい家に引っ越すよりも保証金を増やして既存の家に留まる入居者が増加している。先月8月の全賃貸契約のうち、6件中4件が再契約であり、契約更新要求権を使用しなかった『合意更新』のうち、36.9%は保証金が5%を超えて上昇した。賃貸価格の上昇と物件不足の中、秋の引越しシーズンにも居住移動が制約される『ロック効果』が見られる。
29日、アジュ経済が国土交通省の実取引価格公開システムを分析した結果、先月8月の反賃貸を除くソウルのアパート賃貸契約7460件のうち、更新契約は4461件で59.8%、新規契約は2999件（40.2%）であった。
通常の賃貸契約期間である2年前の2024年8月には、全体11657件のうち新規契約が8043件、更新契約が3614件であった。2年間で新規契約は62.7%減少し、更新契約は23.4%増加した。全契約に占める更新の割合も31.0%から59.8%に跳ね上がった。
特に先月8月、契約更新要求権を使用しなかった合意更新は2259件で、全賃貸契約の30.3%を占めた。以前の契約と保証金を比較できる2208件の中央値上昇率は5%であった。この中で815件（36.9%）は保証金が5%を超えて上昇し、562件（25.5%）は10%以上の上昇となった。合意更新の4件に1件は二桁の上昇を受け入れて既存の家に留まることになった。
現行法では契約更新要求権を行使すると、賃料の増額幅は原則として5%以内であるが、賃貸人と別途合意して再契約すれば5%を超える調整も可能である。ソウル市が先月5月にソウル・首都圏の公認仲介業者308名を調査した結果、合意更新の増加理由として『既存の更新請求権使用により再行使が不可能だから』という回答が69.8%で最も多かった。
この流れは9月にも続いた。9月1日から15日までの賃貸契約3292件のうち、更新契約は1937件で58.8%であった。合意更新は944件（28.7%）であり、保証金を比較できる919件のうち40.3%は5%を超え、28.0%は10%以上上昇した。ただし、9月の契約分は申告期限が残っている暫定値である。
地域別では、先月8月の合意更新の中で比較可能な契約が50件以上の自治区の中で、成北区の中央値保証金上昇率が10.6%で最も高かった。次いで、松坡区8.0%、永登浦区7.8%、陽川区7.5%が続いた。成北区では58件中40件（69.0%）が5%を超え、32件（55.2%）は10%以上上昇した。
物件は減少し、引越しに必要な費用は増加した。29日現在、ソウルのアパート賃貸物件は19853件で、1年前より16.7%減少した。先月8月のソウルアパートの平均賃貸価格は6億3662万8000ウォンで、2年前より8268万2000ウォン（14.9%）上昇し、中央値賃貸価格も4億8000万ウォンから5億6000万ウォンに上昇した。
似たような家に引っ越すには数千万円の追加保証金を準備する必要がある状況で、更新権をすでに使い切った入居者も保証金を増やして既存の家に留まる選択をしている。再契約の増加は居住の安定だけでなく、賃貸価格と物件不足による移動制約を同時に示しているとの分析がある。
金仁満・金仁満不動産経済研究所長は「ソウルの入居物件の減少と物件不足が相まって、相対的に価格が安かった地域まで賃貸価格の上昇が広がった」とし、「公共賃貸だけでなく民間賃貸と非アパート供給も同時に増やす必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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