先月12日、ソウル市内の不動産仲介業者にビラの物件情報が掲示されている。 [写真=聯合ニュース]
今年、ソウルで強制競売を経て売却された不動産の件数は、関連統計が公開されて以来の最大水準を維持している。特に江南区では、ソウル全体の3分の1に達する売却が行われており、過去の賃貸詐欺や保証金未返還の被害が集中していた西南圏を中心に強制競売の影響が続いている。
29日、大法院の登記情報広場によると、今年1〜8月にソウルで強制競売による所有権移転登記が申請された不動産は4386件に上り、同期間の関連統計が公開されて以来、最も多い件数である。
自治区別では、江南区が1432件で、ソウル全体の32.6%を占めている。昨年同期間の783件と比較すると82.9%の急増である。今年、ソウルで強制競売を経て所有権が移転された不動産の3件に1件が江南区に集中していることになる。
強制競売の売却は江南区だけでなく、ソウル西南圏全体に集中している。金川区は昨年同期間の282件から今年は441件に56.4%増加し、九老区は266件から374件に40.6%、陽川区は293件から343件に17.1%増加した。
江南・金川・九老・陽川区の4つの自治区で発生した強制競売の売却は2590件で、ソウル全体の59.1%に達した。一方、江南区は47件、瑞草区は38件、龍山区は7件にとどまり、地域別の格差も顕著である。
強制競売の売却が西南圏に集中しているのは、江南・九老区などを中心に過去に蓄積された賃貸保証金未返還の問題が影響していると考えられる。強制競売は、債権者が裁判所の判決などの執行権原を確保し、債務者の不動産を競売にかける手続きである。金融機関などが担保権を行使する任意競売とは異なり、賃借人が返還されていない賃貸保証金を回収するために申請するケースも含まれる。
特にビラや多世帯・連立住宅などの非アパートが密集している地域では、過去の賃貸詐欺や保証金未返還により競売にかけられた物件が何度も流札を経て遅れて売却されるケースが少なくない。被害が発生した時点と実際の競売売却・所有権移転の間にかなりの時間差が生じており、過去の賃貸詐欺の影響が最近の統計にも続いている。
実際、ソウル地域の住宅都市保証公社（HUG）の賃貸保証金返還保証事故は、2022年に1870件から2023年には5065件に倍増した。2023年の事故金額は1兆3204億ウォンに達した。当時発生した保証事故の中で競売手続きに移行した物件の売却も最近まで続いており、強制競売の増加に影響を与えたと考えられる。
江南区では、競売にかけられた非アパートが繰り返し流札の末に、評価額の半分にも満たない価格で売却されるケースも続いている。昨年、華谷洞の『シグニチャー6』専用27㎡は、4回の流札を経て評価額3億3000万ウォンの44.1%である1億4550万ウォンで売却された。同じ地域の『ジェイイハウス』専用20㎡も4回流札された後、評価額2億4100万ウォンの41%である9880万ウォンに落札された。
ただし最近では、競売市場に積み上がった物件を民間が消化する動きも見られる。HUGが強制競売を申請した住宅の中で、今年上半期に落札された5672件のうち4347件（76.6%）は一般入札者が落札した。
ソウルの非アパート市場が一部回復したことも影響していると考えられる。韓国不動産院によると、ソウルの連立住宅価格は今年1〜5月に3.37%上昇し、非アパートの賃貸取引量も前年同期比で11.5%増加した。繰り返し流札されて価格が低下した物件の中で、立地と賃貸需要が良好な住宅を中心に競売需要が流入しているとの分析がある。
新保連・世宗大学不動産AI融合学科教授は、「ビラの競売市場も再開発の可能性や立地によって落札価格が大きく変わる様子が見られる」とし、「再開発・再建築の問題がある地域は相対的に高い価格で落札される一方、そうでない地域は低い価格で取引されるなど、良い物件と悪い物件の選別が見られる」と説明した。
続けて、「特に多世帯・多家族などの非アパートは価格が下落し、賃貸人が保証金を返還できずに競売にかけられた物件が蓄積されている」とし、「最近では賃貸詐欺に対する賃借人の認識が高まり、月賃を選択する需要も増えているため、今後1年程度でこのような物件は徐々に減少するだろう」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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