住民の移転と解体が完了したにもかかわらず、工事費の協議や設計、事業計画の変更により着工まで数年待たされるソウルの整備事業所が相次いでいる。着工が遅れる間に金融費用や事業管理費が積み上がり、工事費が上昇すれば将来的に組合員の追加負担金の負担につながる可能性が指摘されている。
解体が終わったのに進展なし…工事費・設計変更で着工遅延
27日の整備業界によると、代表的な長期未着工事業所である西大門区の防排14地区は、2017年12月に管理処分の認可を受けた後、移転を経て2024年1月に建物解体の報告を行った。同年に建物の解体を完了したが、その後も事業計画の変更などの後続手続きが続き、解体完了から約2年4か月経った現在も本工事に入っていない。
防排14地区は、今年7月に一般分譲価格の算定と整備基盤施設関連業者の選定を行い、今月には事業施行計画の変更認可を受けた。現在、管理処分計画の妥当性検証などの後続手続きが進行中である。
近隣の防排13地区もさまざまな要因が重なり、着工が長期間遅れている。2018年に管理処分の認可を受けた後、組合設立無効訴訟や宗教施設の補償、汚染土壌の浄化などを経て、2021年に移転を開始したが、施工会社との工事費協議が続いており、現在まで着工が遅延している。
防排洞にあるある不動産業者の代表は、「丘陵地に岩盤と傾斜があるため、平地の事業所よりも土木工事費が多くかかると考えている」と述べ、「組合と施工会社間の工事費協議が長引いているため、着工が遅れているようだ」と語った。
事業条件が変わり、既存の計画を見直すケースもある。銅雀区のノリャンジン4地区は、移転と解体を終え、当初は今年下半期の着工を目指していた。しかし、大規模な設計変更に着手し、事業施行計画に続いて管理処分計画の変更手続きを進めている。さらに「1+1分譲」の価格を巡る問題も浮上し、事業のスケジュールに追加の変数が残っている。
松坡区のカラクプラザは、2025年に管理処分の認可を受けた後、672戸の住民の移転を完了したが、今年3月に統合審議を通過し、本工事の目標時点は2027年下半期である。事業が予定通り進んでも、相当な期間の空白は避けられない。
整備業界の関係者は、「整備事業は移転と解体が終わったからといってすぐに着工できるわけではない」とし、「設計が大きく変わったり、工事費の交渉が長引くと、さまざまな変更手続きを再度踏まなければならず、その間に金融費用は積み上がり続ける」と述べた。
防排14地区は、今年7月に一般分譲価格の算定と整備基盤施設関連業者の選定を行い、今月には事業施行計画の変更認可を受けた。現在、管理処分計画の妥当性検証などの後続手続きが進行中である。
近隣の防排13地区もさまざまな要因が重なり、着工が長期間遅れている。2018年に管理処分の認可を受けた後、組合設立無効訴訟や宗教施設の補償、汚染土壌の浄化などを経て、2021年に移転を開始したが、施工会社との工事費協議が続いており、現在まで着工が遅延している。
防排洞にあるある不動産業者の代表は、「丘陵地に岩盤と傾斜があるため、平地の事業所よりも土木工事費が多くかかると考えている」と述べ、「組合と施工会社間の工事費協議が長引いているため、着工が遅れているようだ」と語った。
事業条件が変わり、既存の計画を見直すケースもある。銅雀区のノリャンジン4地区は、移転と解体を終え、当初は今年下半期の着工を目指していた。しかし、大規模な設計変更に着手し、事業施行計画に続いて管理処分計画の変更手続きを進めている。さらに「1+1分譲」の価格を巡る問題も浮上し、事業のスケジュールに追加の変数が残っている。
松坡区のカラクプラザは、2025年に管理処分の認可を受けた後、672戸の住民の移転を完了したが、今年3月に統合審議を通過し、本工事の目標時点は2027年下半期である。事業が予定通り進んでも、相当な期間の空白は避けられない。
整備業界の関係者は、「整備事業は移転と解体が終わったからといってすぐに着工できるわけではない」とし、「設計が大きく変わったり、工事費の交渉が長引くと、さまざまな変更手続きを再度踏まなければならず、その間に金融費用は積み上がり続ける」と述べた。
長期化する事業期間がコストに…事業費増加による再遅延の懸念
事業所ごとに着工が遅れる原因は異なるが、遅延に伴うコストは最終的に組合の事業費に累積される。本工事が始まっていない期間にも、事業費調達に伴う金融費用や組合運営費、各種業務費は発生し続ける。移転を終えた組合員も、新しいアパートに入居するまで移転費用のローン利子や仮住まいの費用を負担しなければならない。
着工前の空白が長引くほど、事業初期に設定した収益・費用構造にも変化が生じる可能性が高い。特に着工を待つ間に工事費が上昇したり、設計・分譲条件が変更されると、事業費を再調整しなければならない状況が発生する可能性がある。
組合員にとっては、事業の遅延に伴う負担が二重に発生することになる。移転後、実際の着工と竣工が遅れるため、仮住まいで過ごさなければならない期間が長くなると同時に、事業費増加に伴う追加負担金の負担も大きくなる可能性がある。
さらに、増加した事業費を巡る組合と施工会社間の協議が長引くと、着工スケジュールが再び遅れる可能性もある。工事費の再交渉や設計変更が必要になると、それに伴う意思決定や後続手続きが追加されるからである。着工の遅延により事業条件が変わり、変わった事業条件を調整する過程で再び着工が遅れる構造である。
ソ・ジンヒョン光云大学不動産法務学科教授は、「着工時点で工事費が上昇し、組合と施工会社間で争いが生じると、再び事業期間が長引き、その分事業費の負担も増える可能性がある」と述べ、「整備事業は組合が主体となって推進する事業であるが、行政手続きに入った後は行政機関が迅速に処理し、不必要な遅延を減らす必要がある」と説明した。
着工前の空白が長引くほど、事業初期に設定した収益・費用構造にも変化が生じる可能性が高い。特に着工を待つ間に工事費が上昇したり、設計・分譲条件が変更されると、事業費を再調整しなければならない状況が発生する可能性がある。
組合員にとっては、事業の遅延に伴う負担が二重に発生することになる。移転後、実際の着工と竣工が遅れるため、仮住まいで過ごさなければならない期間が長くなると同時に、事業費増加に伴う追加負担金の負担も大きくなる可能性がある。
さらに、増加した事業費を巡る組合と施工会社間の協議が長引くと、着工スケジュールが再び遅れる可能性もある。工事費の再交渉や設計変更が必要になると、それに伴う意思決定や後続手続きが追加されるからである。着工の遅延により事業条件が変わり、変わった事業条件を調整する過程で再び着工が遅れる構造である。
ソ・ジンヒョン光云大学不動産法務学科教授は、「着工時点で工事費が上昇し、組合と施工会社間で争いが生じると、再び事業期間が長引き、その分事業費の負担も増える可能性がある」と述べ、「整備事業は組合が主体となって推進する事業であるが、行政手続きに入った後は行政機関が迅速に処理し、不必要な遅延を減らす必要がある」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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