2023年の事前申込時に4億ウォン程度と予想されていたインチョン・ギョヤンA6の公営分譲住宅価格が、今年の本申込で5億5000万ウォンを超えた。分譲価格上限制度に適用される基本型建築費も4年で22%以上上昇しており、事前申込者の分譲代金負担軽減の問題を解決すべきとの指摘が出ている。
20日、韓国土地住宅公社(LH)の「申込プラス」におけるインチョン・ギョヤンA6の事前申込・本申込募集公告を『アジア経済』が分析した結果、事前申込時に供給された10の住宅タイプすべてで、本申込における対応する住宅タイプの平均分譲価格が当時の推定分譲価格を上回っていることが確認された。
事前申込の物件数が最も多かった専有59㎡A型は419戸が供給され、当時の推定分譲価格は3億8262万ウォンであった。今年の本申込の平均分譲価格は5億3490万ウォンで、1億5228万ウォン（39.8%）の上昇となった。専有84㎡A型は5億2770万ウォンから7億1433万ウォンに、1億8663万ウォン（35.4%）の差が生じた。
10の住宅タイプ（59㎡A～84㎡B）において、事前申込の推定分譲価格と本申込の平均分譲価格の差は最小で1億504万ウォンから最大で1億8663万ウォンに達する。増加率は最小で26.7%から最大で39.8%に及ぶ。
事前申込時より本申込価格が上昇した例はA6だけではない。国会予算政策処がLHの資料を分析した結果、昨年6月末時点で本申込を完了した31のブロック1万6556戸のうち、30のブロック1万6182戸で実際の分譲価格が事前申込時の推定分譲価格を上回っていることが確認された。これは世帯数基準で97.7%に相当する。推定分譲価格より10%以上高くなった事業地は19のブロック9877戸に達する。
事業の遅延や分譲価格の上昇などの理由で事前申込を放棄した物件も存在する。全体の事前申込5万425戸のうち、1万693戸（21.2%）が事前申込を放棄した。
分譲価格に影響を与える建設原価は上昇傾向にある。先月14日、国土交通省の『分譲価格上限制度基本型建築費9月定期告示』の資料によると、16～25階以下、専有60～85㎡の共同住宅の地上階基準の基本型建築費は、2022年9月の㎡当たり190万4000ウォンから今月232万8000ウォンに上昇した。4年間で㎡当たり42万4000ウォン、22.3%の上昇である。
基本型建築費は分譲価格上限制度適用住宅の分譲価格上限を算定する際に使用される構成要素である。資材費や労務費など実際の工事費が上昇すれば、政府はこれを基本型建築費に反映させる。
基本型建築費の上昇分は分譲価格にも反映され、事前申込者がより多くの資金を準備する要因となる。このため、LHは本申込が6ヶ月以上遅延した事前申込当選者を対象に、契約金の比率を10%から5%に引き下げ、中間金はそれぞれ15%ずつ2回に分けて納付する方式から、30%を2回目の中間金納付時に支払えるように支援している。
国会予算政策処の関係者は「このような方式は分譲価格自体を下げることはできないが、価格が予想より高くなったり、本申込が長期間遅延した実需者の初期資金負担を軽減する手段となる可能性がある」と述べ、「本申込が一定期間以上遅れた事業地には契約金比率を下げたり、中間金納付時期をさらに遅らせて残金比率を高める方式で入居前までの資金準備時間を確保する案を追加で検討できる」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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