不動産政策は他の政策よりも予測可能性が重要である。不動産は国民の資産の大部分を占めており、一度の売買や保有の決定が数年、長ければ数十年にわたり家計の財務状況を左右する。政府が不動産制度を一つ変更する際に市場が敏感に反応するのもこのためである。
最近、政府の不動産政策が施行または発表後数ヶ月で相次いで調整されている。国土交通部は17日、土地取引許可区域内の賃貸中の住宅の実居住義務の猶予申請期限を当初の今年末から来年末まで延長し、現在の賃貸契約だけでなく更新契約も猶予対象とすることを決定した。これは5月に実居住猶予制度を拡大してから約4ヶ月での追加調整である。それに先立ち、政府は8月初めの税制改正案で非居住1住宅者の総合不動産税の基本控除を12億ウォンから9億ウォンに引き下げると発表したが、わずか29日後の9月1日に再び12億ウォンに戻した。
政策を修正すること自体は問題ではない。制度を施行してみて予期しなかった副作用が現れた場合、それを修正するのも政府の責任である。現実と乖離した政策を体面のために固執するよりも、迅速に補完する方が良い。市場状況が変わったのであれば、政策もある程度変わるべきである。
しかし、問題は修正の回数と速度である。不動産税制や取引規制のように国民の財産権と直接結びつく制度が発表されてから数ヶ月で再び変更されることが繰り返されると、市場参加者は政府が発表する政策をそのまま信じて行動することが難しくなる。税制を変更する際には、取引規制や賃貸市場にどのような影響を与えるか、実居住義務を強化する際には既存の借主や貸主にどのような問題が発生するかをまず考慮しなければならない。政策発表後に現場で問題が発生してから例外を増やし、猶予期間を延長するのは精緻な政策とは言えない。
不動産政策は一つの制度だけを切り離して決定してはならない。土地取引許可制度、実居住義務、譲渡所得税、総合不動産税、賃貸制度は互いに関連している。一方で物件を増やすための政策を展開しながら、他方で取引を難しくする規制が機能するのであれば、政策効果が衝突する可能性がある。速度よりも完成度が重要であり、発表よりも点検が優先される理由である。
実際、最近の不動産政策を巡って市場では政策の予測可能性が低下する懸念が提起されている。専門家たちも政策施行前に効果と副作用を十分に検討する必要があると指摘している。何よりも『とりあえず施行して問題が発生したら修正する』という方式が慣行として定着することを警戒しなければならない。住宅を売買するか、賃貸契約を更新するか、子供に贈与するかといった決定は政府の政策を前提に行われる。政府が示した税金や規制基準が『数ヶ月後に変わる可能性がある』という認識が市場に広がれば、国民は政策を基準に意思決定をするのではなく、次の政策変更を待つことになる。このため、取引を先延ばしにし、市場の不確実性が高まる可能性がある。
不動産市場を動かすのは規制の強度だけではない。政府政策への信頼も重要な要素である。政府が今日発表した基準が相当期間維持されるという信頼がなければ、家計や企業も長期的な判断を下すことができない。政策をどれだけ多く出すかではなく、どれだけ精緻に設計し、一貫して運用するかが不動産政策の成否にかかっている。十分な意見収集とシミュレーションを経て、税制・貸出・取引規制を一つの体系として点検する必要がある。市場状況に応じた補完は必要だが、それよりも前に必要なのは十分な事前検討である。国民の財産と直結する政策であるほど、基本と原則、そして予測可能性が重要である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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