ソウルの金融機関に掲示された住宅ローン案内文。 [写真=聯合ニュース]
低金利時代に5年混合型住宅担保ローンを受けた借り手が金利再算定の時期を迎えている。2〜3%台の金利を適用されていた借り手が現在の5%前後の金利に転換されると、月々の返済額が数十万円増加する可能性がある。最近、新規借り手の70%近くも変動金利を選択している中、韓国と米国が相次いで基準金利を引き上げたことで、家計の利息負担が一層増加する見込みである。
18日、金融界によると、2021年に5年混合型住宅担保ローンを受けた借り手の固定金利適用期間が今年から順次終了している。混合型住宅担保ローンは、最初の5年間は固定金利を適用し、その後6ヶ月または1年ごとに金利を再算定する商品である。
2021年8月に年2.98%で3億円を借り、30年満期元利均等方式で返済したと仮定すると、最初の月々の返済額は約126万円である。5年後の残元金は約2億6660万円となる。その後、残りの25年に適用される金利が年5.15%に再算定されると、月々の返済額は約158万円に増加し、32万円の増加となる。年間の元利負担は約384万円増加する。
同じ条件で5億円を借りた借り手の月々の返済額は約210万円から264万円に53万円ほど跳ね上がる。年間では約640万円の負担が増える。実際の再算定金利と返済額は商品ごとの基準金利や加算金利、優遇条件などによって異なる可能性がある。
金利負担にさらされているのは過去の混合型ローンの借り手だけではない。韓国銀行によると、昨年7月の新規取扱住宅担保ローンのうち、変動金利の割合は68.1%に達した。新規住宅担保ローン10件のうち7件近くが市場金利の変動の影響を受ける商品を選択したことになる。固定型よりも初期金利が低く、今後金利が下がるとの期待が反映されたと考えられる。
しかし、最近の金利の動きは借り手の期待とは逆に進んでいる。韓国銀行が2回連続で基準金利を引き上げた後、米国連邦準備制度（Fed・連邦準備理事会）も16日（現地時間）に基準金利を年3.75〜4.00%に0.25ポイント引き上げた。連邦準備制度が追加の引き上げの可能性を残しているため、国内市場金利にも上昇圧力が続くとの見方が出ている。
変動型住宅担保ローンの基準金利として利用される新規取扱額基準コピックスは、先月年3.18%で前月と同じであった。3月から続いていた上昇傾向が一旦止まったが、最近の預金・積金や銀行債などの銀行調達金利の上昇分が時差を置いて反映される可能性がある。
金利再算定の周期が6ヶ月の変動型商品は、今年上半期にローンを受けた借り手から下半期に入って変わった金利環境の影響を受ける可能性がある。4大市中銀行であるKB国民・新韓・ハナ・ウリ銀行の前日の住宅担保ローン金利は、固定・混合型が年4.95〜6.91%、変動型が年4.29〜6.00%と集計された。
金利上昇の可能性が高まる中、変動型から固定型に乗り換えようとする借り手も増えると見られる。借入残高3億円、残りの満期25年の借り手が年5.15%の変動型から年4.75%の固定型に借り換えると仮定すると、月々の元利は約178万円から171万円に7万円ほど減少する。
両金利が残りの満期中にそのまま維持されると単純に仮定すると、総利息は約2092万円減少する。ただし、変動金利がその後下落すれば、実際の節約額はこれよりも少なくなる可能性がある。借り換え金利は借り手の信用度や担保価値、優遇条件などによっても異なる。
中途返済手数料も確認する必要がある。借入残高3億円に手数料率0.65%を単純に適用すると、初期費用は195万円となる。月々の返済額減少分でこれを相殺するには約28ヶ月かかる。ただし、実際の手数料はローン実行後の経過期間や銀行ごとの算定方法によって異なる。通常、ローン実行後3年が経過すると手数料が免除される商品が多いため、2021年の混合型ローンの借り手は別途手数料なしで乗り換えられる場合もある。
専門家は金利の見通しだけを見てローンの種類を決定するのではなく、ローンの維持期間や金利再算定周期、中途返済手数料を合わせて検討することを勧めている。
調動根名地大学経済学部名誉教授は「米国が金利を引き上げた状況で韓国だけが流れに逆行するのは容易ではなく、追加の金利引き上げの可能性がある」と述べ、「金利上昇局面では変動型よりも固定型住宅担保ローンを選択して利息負担の変動性を減らすことが有利である」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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