米国連邦準備制度（Fed・連邦準備理事会）が約3年ぶりに基準金利を引き上げたことにより、韓国国内の貸出者の負担が増加する懸念が広がっている。国内の住宅ローン金利に追加の上昇圧力がかかる可能性があり、実際に金利が上昇すれば、総負債元利金返済比率（DSR）規制に基づき、新規貸出者の貸出限度も減少するからである。
18日、金融業界によると、KB国民銀行、シンハン銀行、ハナ銀行、ウリ銀行、NH農協銀行など5大銀行の5年固定型住宅ローン金利は、同日基準で年4.94%から6.92%に達した。先月末の年4.72%から6.56%と比較すると、下限は0.22ポイント、上限は0.36ポイント上昇した。
韓国銀行が基準金利の引き上げを開始する前の6月末の年4.37%から7.37%と比較すると、下限は0.57ポイント上昇した。上限は0.45ポイント下がったが、これはNH農協銀行が最近住宅ローン金利を0.45ポイント引き下げた影響が反映された結果である。
固定型住宅ローン金利は主に銀行債券5年物などの市場金利に連動する。米国の金利引き上げの見通しと国内の追加緊縮の可能性が市場金利に事前に反映され、連邦準備理事会が実際に基準金利を引き上げる前から上昇傾向を示していた。連邦準備理事会が追加の引き上げの可能性を残しているため、国内市場金利にも上昇圧力が続くとの見方が出ている。
銀行の調達コストと家計貸出の総量管理も変数である。市場金利が上昇すれば、銀行の資金調達コストが高くなる。家計貸出の増加が続く場合、銀行は優遇金利を縮小したり、加算金利を引き上げて貸出需要を調整する可能性がある。市場では、このような要因が重なると、一部の住宅ローン商品の金利が年8%に近づくとの予測が出ている。
ウリ銀行のエコノミスト、パク・ヒョンジュンは「追加の基準金利引き上げの可能性が残されているため、市場金利の上昇傾向は当分続くと見られる」と述べ、「一部の貸出商品の金利上限は8%に近づく可能性がある」と語った。
金利がさらに上昇すれば、既存の貸出者の利息負担だけでなく、新規貸出者の貸出限度にも影響を与える。銀行のDSR40%規制を適用すると、年収1億ウォンの貸出者が1年間に返済できる貸出元利金は4000万ウォンである。金利が高くなるほど、同じ金額を借りた場合の元利金返済額が増加するため、DSR基準を満たすには貸出元金を減らさなければならない。
他の貸出がない場合、30年満期の元利均等返済方式で借りると仮定すると、年収1億ウォンの貸出者の計算上の貸出限度は金利5%で約6億2094万ウォンである。金利が6%に上昇すると約5億5597万ウォンに減少し、6497万ウォン減少する。金利7%では約5億103万ウォンとなり、5%の時よりも1億2000万ウォン近く減少する。
年収6000万ウォンの貸出者も、金利が5%から6%に上昇すると計算上の貸出限度は約3億7256万ウォンから3億3358万ウォンに3898万ウォン減少する。同じ収入でも適用金利によって住宅購入に動員できる資金が数千万ウォンずつ変わることになる。
実際の新規貸出限度はこれよりも少なくなる可能性がある。首都圏・規制地域の住宅ローンには、今後の金利上昇の可能性を考慮して限度を算定するストレスDSR制度が適用されるためである。信用貸出や自動車分割払いなど他の負債がある場合、住宅ローンの限度はさらに減少する。
KB国民銀行の不動産首席専門委員、キム・ヒョソンは「貸出依存度が高い中低価格・実需市場は金利の影響をより大きく受ける可能性がある」と述べ、「金利上限を保守的に仮定したキャッシュフローの点検が必要な時期である」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
