ソウル市内のマンションの伝貰（チョンセ）や月貰（ウォルセ）など賃貸物件が急減している。特に保証金を中心とした伝貰物件は、2年前と比べて20％以上も減少したことが分かった。
不動産ビッグデータプラットフォーム「ASIL（アシル）」の集計によると、今月4日基準でソウル市内のマンションの伝貰と月貰物件の総数は3万8356件となり、今年4月21日（2万9754件）と比べて28.9％増加した。
しかし、物件の構成比率は大きく変化している。直近の調査では、伝貰物件が2万803件で全体の54.2％、月払い方式の月貰物件が1万7553件で45.8％を占めた。2年前の2024年同期（2万6599件）と比較すると、伝貰物件は21.8％減少しており、昨年（2万2865件）に引き続いて減少傾向である。
反面、月貰物件は2024年の1万4547件から今年は1万7553件へと20.7％増加した。全体の賃貸物件に占める月貰の割合も、同期間に35.4％から45.8％へと10.4％ポイント上昇している。表面上の物件数が増えているからといって、伝貰の供給が回復したとは言えないわけだ。
伝貰の供給不足が解消されない中、価格の上昇基調も衰えていない。KB不動産のデータによると、7月のソウルのマンションの伝貰価格は前月比1.34％上昇した。6月の1.43％に比べると上昇幅はやや縮小したものの、需要が集中する地域を中心に値上がりが続いている。
ソウルの伝貰需給指数も126.2を記録し、売買需給指数の112.6を大きく上回った。この指数は100を超えると供給よりも需要が多いことを示しており、市場における伝貰難の深刻さを物語っている。
こうした中、韓国政府が打ち出した新たな税制改正案が、さらなる「月貰化」を加速させるのではないかという懸念が強まっている。
今回の改正案の主な柱は、実需を伴う1住宅保有者の総合不動産税（総不税）の基礎控除額を、現行の12億ウォンから14億ウォンへ引き上げる一方、所有する住宅に居住していない1住宅保有者の控除額は9億ウォンへと引き下げる。複数の住宅を所有している多住宅保有者の場合、基本控除額9億ウォンのうち4億ウォンが一律控除され、残りの5億ウォンは実際の居住住宅が全体価格に占める割合に応じて適用される。居住物件がゼロの場合、基本控除額は4億ウォンにまで縮小する。また3住宅以上を保有する者や調整対象地域の住宅保有者を対象に、公正市場価額比率を現行の60％から、2027年には70％、2028年には80％へと段階的に引き上げる（1世帯1住宅者は除外）。さらに、譲渡所得税の改編により、長期保有特別控除を居住期間中心の控除へ改め、2028年には20億ウォン、2029年からは10億ウォンの上限枠を導入する。
政府は、実際居住する１住宅者を優遇し、多住宅保有者に譲渡税の重課緩和期間を設けることで、賃貸目的の住宅が売買市場に放出されることを期待している。しかし、家主の選択が必ずしも「物件の売却」に直結するとは限らない。
非居住のまま保有し続けた場合の税負担が増大すれば、家主は「物件の売却」「自らが入居して実需に切り替える」、あるいは「保有を継続しつつ、増加したコストを賃料に転嫁する」という選択を迫られることになる。
家主が自ら物件に入居した場合、その住宅は伝貰市場から姿を消すことになる。もちろん、家主がこれまで住んでいた旧居を再び賃貸市場に出すかどうかに よって、全体的な供給への影響は変わってくる。しかし、保有税のように毎年現納しなければならないキャッシュアウトの負担が増えれば、家主が確実なキャッシュフローを確保するために、多額の保証金を預かる伝貰よりも毎月安定した収入が入る月貰を好む傾向が強まるのは自然な流れである。
仮に売却件数が増加したとしても、それが直ちに賃貸市場にとってプラスに働くとは限らない。投資用住宅を無住宅の実需層が買い取った場合、その住宅は賃貸市場そのものから外れることになるからだ。融資規制によってテナント（借受人）の買い手への移行が制限されている現状では、「賃貸需要は残ったまま、供給物件だけが減少する」というミスマッチが生じかねない。
さらに、登録賃貸住宅に対する優遇措置の縮小も大きな変数である。政府は、調整対象地域の登録賃貸マンションに適用されてきた譲渡税の重課除外や長期保有特別控除の優遇措置を段階的に廃止する計画を立てている。2027年末まで現行の特典を維持した後、2028年に縮小し、2029年には完全に撤廃する計画だ。
対象地域は一部の地域に限定されているものの、非居住住宅への課税強化と登録賃貸の優遇縮小が重なることで、民間賃貸業者が物件を長期保有するインセンティブは著しく低下する。結果として、増えたコストをウォルセの形で回収しようとする動きが一段と強まると専門家は指摘している。
結局のところ、根本的な新規供給が十分に確保されない限り、売買市場で物件が増えたとしても、伝貰および月貰市場における需給の不均衡はかえって拡大しかねないという懸念の声が後を絶たない。
一方、今回の政府の税制改正案には、テナントの負担を和らげるための支援策も盛り込まれている。月貰税額控除の対象金額の上限を年間1000万ウォンから1200万ウォンへと引き上げ、青年層に対しては2027年から3年間、総給与の水準に関わらず一律17％の控除率を適用する方針だ。これにより、例えば月100万ウォンの月貰を支払う総給与5000万ウォンの青年層の場合、控除額はこれまでの170万ウォンから204万ウォンへと増額されることとなる。
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