再建築熱の中で5000戸のリモデリング…『ウ極新』の現実的選択

高い負担金・事業性は依然として課題

ウ極新リモデリング関連グラフ [グラフィック=アジュ経済]

 

ソウルの老朽アパート団地の間で再建築熱が続く中、大規模なリモデリングに舵を切った団地が注目を集めている。ソウル特別市の東作区、イ・ス駅周辺の『ウ極新（ウ性2・3団地・極東・新東亜4次）』は、既存の容積率が高いため再建築による一般分譲の拡大が難しいことから、リモデリングを通じて居住環境の改善と団地の価値向上に取り組む代表的な事例である。
 
12日、整備業界によると、新東亜4次リモデリング組合は2日に施工会社選定のための現場説明会を開いたが、ポスコE&Cのみが参加し、落札されなかった。業界では再入札後にポスコE&Cと随意契約を結ぶ可能性が高いと見ている。

再建築はソウルの整備事業市場で最も好まれる方式だが、既存の容積率が高い団地は一般分譲の物量を十分に確保できず、事業性が低下する。ウ極新が漠然とした再建築の代わりにリモデリングに方向を定めた背景もここにある。

東作区サダン洞ウ性アパートの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

ポスコE&Cは以前、ウ性2・3団地と極東アパートのリモデリング施工会社に選定された。新東亜4次までポスコE&Cが担当することになれば、サダン洞周辺には5000戸近くの『ザ・シャープ』ブランドタウンが形成される可能性が高まる。
 
ウ極新リモデリング事業は2020年に統合リモデリング推進を契機に本格化した。ウ性2・3団地と極東アパートは1993年に竣工した老朽団地で、既存の容積率は248～252%程度である。3種一般住宅地域の上限である250%に近いため、再建築を進めても一般分譲を大幅に増やすことが難しい構造である。
 

ソウル東作区サダン洞新東亜4次アパートの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

リモデリングは既存の骨組みを維持しつつ、水平・垂直・別棟の増築などを通じて戸数を一部増やし、居住環境を改善する方式である。再建築ほど事業性を高めることは難しいが、高容積率の老朽団地には事業の長期化を減らす現実的な選択肢となる可能性がある。
 
事業規模も小さくない。ウ性2・3団地と極東アパートは既存の3485戸からリモデリング後に3987戸程度に増加する予定である。新東亜4次は912戸から約1048戸に増加する案が進められている。新東亜5次まで含めると、サダン洞周辺には5000戸を超える大規模リモデリング団地が形成される。

駐車環境の改善も主要な事業効果として挙げられる。ウ性2・3団地と極東アパートの既存駐車場は2233台で、世帯当たり0.64台にとどまっている。ポスコE&Cはリモデリングを通じて駐車面を5584台、世帯当たり1.4台程度に約2.5倍拡大する計画を示している。

この団地は立地競争力もある。この地域は地下鉄4・7号線イ・ス駅を利用でき、江南へのアクセスも優れている。東作大路とサダン路を通じた車の移動も便利である。国土交通省の実際取引価格公開システムによると、ウ性2・3団地の専有60㎡は最近13億ウォン台で取引され、極東アパートの専有84㎡も16億ウォン台で取引が行われている。
 

東作区サダン洞極東アパートの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

ポスコE&Cの関係者は「イ・ス極東・ウ性2・3団地はソウル最大規模のリモデリング事業であり、当社のリモデリング能力を示す象徴的なプロジェクトである」と述べ、「老朽共同住宅の増加によりリモデリング需要は着実に続くと見ており、特に容積率が高く再建築事業性が制限される団地は現実的な選択肢となる」と語った。

ただし、ウ極新の事例をリモデリング市場全体の回復の兆しとして拡大解釈するのは難しいとの指摘もある。リモデリングは既存の骨組みを活用するが、構造補強、地下駐車場の新設、コミュニティ施設の改善、増築工事などが絡むため、工事費の負担は小さくない。一般分譲物量も再建築より制限されるため、組合員の負担金を下げることには限界がある。

高準石延世大学商学大学院教授は「工事費は再建築と大きな差がないが、事業性が出ない場合が多い」とし、「同じ条件であれば、リモデリングより再建築を好む団地が多くなるのは避けられない」と述べた。

イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は「既存の容積率が高く再建築で十分な事業性を確保できない団地はリモデリングが現実的な選択肢となる」とし、「今後は構造を大きく手を加えずに老朽施設を改善するいわゆる『コストパフォーマンスリモデリング』の需要も増える可能性がある」と述べた。



* この記事はAIによって翻訳されました。

亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。