多住宅者譲渡税の中間制度が4年ぶりに復活し、家族間の贈与性取引が急速に増加している。譲渡税の負担が増す中、家を市場に出すのではなく、子供などに譲る人が少なくない。税務専門家は「贈与が必ずしも答えではない」と強調する。贈与税だけでなく、取得税や今後の処分計画も考慮する必要があるからである。
贈与が譲渡より良いか？
不動産情報アプリ「ジプム」が大法院登記情報広場の資料を分析した結果、今年上半期にソウルでの贈与所有権移転登記申請件数は1万3518件で、昨年同時期より82.9%（6127件）増加した。特に譲渡税の中間施行を前にした4月には申請件数が3916件と上半期中で最も多かった。譲渡税の負担が増えると予想される中、売却の代わりに贈与を選択する多住宅者が増えた影響と考えられる。問題は、譲渡税の中間が復活した後に家を処分しなければならない多住宅者たちである。調整対象地域で住宅を売却すると、2住宅者は基本税率に20ポイント、3住宅以上は30ポイントがそれぞれ加算される。そのため、最高税率は2住宅者65%、3住宅以上は75%に達する。地方所得税を含めると最高税率は82.5%に達する。長期保有特別控除も適用されないため、保有期間が長くなるほど体感する税負担は増す一方である。
このため、多住宅者はより複雑な計算をしなければならない。単純に譲渡税だけを比較するのではなく、贈与税と取得税も含めて、どの方法が有利かを検討する必要がある。
家の価格より重要なのは取得価格と譲渡益
アジュ経済がイ・ジョンオク新韓プレミアパスファインダー副団長に依頼してシミュレーションを行った。対象はソウル江南区清潭レミアンロイビューアパートの専有135㎡を保有する多住宅者と設定した。この住宅は2016年に14億5000万円で取得し、現在の市場価格が34億5000万円に上昇したと仮定した。分析の結果、税負担額だけを見ると、単純贈与より譲渡の方が有利であることが分かった。子供に単純贈与する場合、贈与税は12億280万円、取得税は4億6230万円で、総税負担は16億6510万円となった。それに対し、売却した場合の2住宅者の総税負担は13億5568万円、3住宅者は15億7540万円であった。譲渡税だけを比較すると、単純贈与よりそれぞれ約3億900万円、9000万円少なく、譲渡がはるかに有利である。
ただし、子供が再度取得する際に負担する取得税を含めた家族全体の税負担で比較すると、結果は異なる。3住宅者の場合、譲渡後の取得に伴う総負担は16億9615万円となり、単純贈与より約3100万円多く、逆に贈与が有利であると分析された。2住宅者は譲渡が有利であった。
別の事例も見てみよう。ソウル中区約水ハイツの専有84㎡を保有する多住宅者である。この住宅は2006年に2億5000万円で取得し、現在の市場価格が16億6000万円に上昇したと仮定した。
この場合、多住宅者の中間税が適用されると、譲渡より単純贈与が有利であることが分かった。子供に単純贈与する場合、贈与税は4億6948万円、取得税は2億584万円で、総税負担は6億7532万円である。
売却した場合、譲渡税は2住宅者が9億3383万円、3住宅者が10億8865万円と急増する。単純贈与税よりそれぞれ約4億6400万円、6億1900万円多い水準である。子供が再度取得する際に負担する取得税を含めた家族全体の税負担で比較しても、2住宅者は9億8861万円、3住宅者は11億4343万円となり、単純贈与がより有利であった。
結局、節税の可否を決めるのは家の価格そのものではなく、取得価格と譲渡益、保有期間である。昔に安く取得して市場価格が大きく上昇した住宅は贈与税負担が大きくなる可能性があるが、取得価格が相対的に高いか、譲渡益が大きくない住宅は譲渡税の中間の影響がより大きく現れる可能性がある。さらに、保有住宅数や今後の相続計画を加えると、優劣はまた変わる。
イ・ジョンオク副団長は「譲渡税の中間が復活したからといって、必ずしも贈与が有利であるわけでも、逆に譲渡が有利であるわけでもない」と述べ、「取得価格や保有期間、保有住宅数などを総合的に考慮して決定する必要がある」と語った。
では、贈与税負担を減らす方法はないのか。税務業界では、親と子供間の取引で『低価格譲渡』を活用する事例も少なくないと説明している。相続税及び贈与税法によれば、特別関係者間の取引価格が最近3ヶ月内の実取引価格より30%または3億円のいずれか少ない金額まで低くても、正常取引として認められ、贈与税が課されない。子供が購入資金を調達できる場合、単純贈与より税負担を減らすことができ、節税策として活用される。
ただし、過度な低価格取引は逆に税負担を増やす可能性がある。親と子供など特別関係者間の取引は、税務当局が実際の資金の出所や取引経緯を厳密に調査するからである。代金支払い能力のない親族や知人に名義だけを移した後、高額住宅を非課税で処分する『偽装売買』などが代表的な摘発事例である。
保有も戦略…下半期の税制改編が変数
譲渡と贈与の両方を選択できない場合、今後の税制改編の方向を考慮する必要がある。政府は取引税と保有税のバランスを取る方向で税制を見直すと予告しており、保有戦略の有利・不利も変わる可能性がある。政府は今月末の発表を目指して不動産税制改編案を策定している。大きな方向性は実居住中心の住宅市場を誘導することである。取引税と保有税を同時に見直す案が検討されている。市場では取引税負担を軽減する代わりに保有税の比重を拡大する案が含まれる可能性に注目している。経済協力開発機構（OECD）も今年の韓国経済報告書で、我が国の不動産税収のうち保有税の比重が29.4%でOECD平均（56.0%）より低いとし、取引税を減らし保有税を高める方向で課税体系を改編する必要があると勧告した。
ただし、保有税強化が現実化すれば、多住宅者の負担は今よりも増す可能性がある。特に退職世代のように資産の大部分が不動産に縛られている場合、税金を支払う現金が不足する可能性もある。公示価格が上昇すれば、総合不動産税や財産税の負担も増加する可能性があり、税制改編で保有税強化案が含まれれば、税負担はさらに増える可能性がある。
専門家は、家の価格上昇だけを期待して保有を選択するのではなく、今後の現金の流れも考慮する必要があると助言している。譲渡と贈与は一度決定すると元に戻すことが難しいため、現在の譲渡税や贈与税だけでなく、今後の保有税負担、相続計画、子供の資金余力などを総合的に考慮して節税戦略を立てることが望ましいと説明している。
キム・ジョンピル税理士は「市場で家の価格がさらに上昇すれば税金を回収できると考えるかもしれないが、現実的には難しい」と述べ、「例えば現在12億円の住宅が一般税率適用時と同じ水準の純利益を得るには、2住宅者は約23億円、3住宅者は約36億円まで上昇する必要がある」と説明した。続けて「現実的に期待するのが難しい水準であるため、単に家の価格上昇だけを期待して保有を選択するのではなく、さまざまな状況に応じた税負担を総合的に考慮する必要がある」と助言した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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