銀行が遅ればせながら家計貸出のハードルを引き上げている。KB国民銀行は住宅担保貸出の上限を従来の6億ウォンから3億ウォンに引き下げることを決定し、続いて新韓銀行もモーゲージ保険の加入制限に入った。NH農協銀行とハナ銀行もすでに同様の措置を講じている。住宅ローンの上限を引き下げ、貸出募集人の受付を停止し、モーゲージ保険の加入を制限する措置が銀行全体に広がっている。家計貸出の増加をこれ以上放置できないとの判断であろう。しかし、貸出が急増する際に営業競争に没頭し、総量管理の圧力が高まると一夜にしてハードルを引き上げるのは典型的な後手対応である。
家計負債の管理は必要である。住宅価格の上昇期待が再燃し、住宅ローンが再び増加する状況で、銀行が手をこまねいているわけにはいかない。問題は対応のタイミングと方法である。銀行は毎年家計貸出の総量目標を把握しており、市場状況も注視している。それにもかかわらず、十分な予告や緩衝装置なしに上限を半減させ、保険加入を制限すれば、被害は結局借り手に戻ってくる。金融機関が自らリスク管理を怠り、遅ればせながら窓口を閉じるのであれば、責任ある金融とは言えない。
特に実需者の不便は軽視できない。残金支払い日を控えた人や分譲マンションの入居を準備している人にとって、貸出上限の引き下げは単なる不便ではない。資金計画全体が揺らぐ可能性があり、場合によっては契約不履行や信用リスクにつながることもある。投機需要を抑えようという名目の下で、無住宅者や乗り換え需要、入居予定者まで一緒に同じハードルの前に立たせるのは、精緻な管理とは言えない。
銀行の措置が時差を置いて続くことも問題である。一つの銀行が先に貸出を締めると、借り手はまだ窓が開いている他の銀行に殺到する。その結果、その銀行も再び貸出制限に乗り出す。結局、市場には『どの銀行がいつ閉じるのか』という不安だけが増大する。家計貸出管理のための措置が窓口前の行列やバルーン効果を生むのであれば、失敗した管理である。
さらに大きな問題は、政府の不動産対応が依然として貸出規制に過度に依存している点である。住宅価格が上昇する兆しを見せると貸出を締め、取引が冷え込むと再び貸出を緩和する方式は、すでに何度も限界を露呈している。供給不足、ソウル集中、賃貸市場の不安、税制と入札制度の歪みといった構造的要因を放置したまま、貸出だけを締めれば市場は一時的に停止するだけである。需要者の資金を断つことが、居住不安の原因を消すことにはならない。
不動産政策の目標が住宅価格の安定であるなら、貸出規制は補助手段でなければならない。実需者を保護し、過度なレバレッジを抑制するための精緻な基準が必要である。生涯初の購入者、無住宅の実需者、既存契約者、入居予定者に対しては経過規定や例外を設けるべきである。一方で、多住宅投資需要や短期利益目的の高リスク貸出は、より強く管理すべきである。今のように一律に上限を引き下げる方法は、行政的には簡単だが、政策的には鈍い。
銀行も責任から自由ではない。家計貸出は銀行の主要な収益源である。金利上昇期には利息収益を増やし、不動産上昇期には住宅ローン営業を拡大した。それが総量管理が負担になると、実需者に突然の不便を押し付けるようでは困る。貸出のハードルを引き上げるにしても、事前通知、既存申請者の保護、契約段階ごとの例外基準は必ず整備しなければならない。
家計負債は危険な水準であり、住宅市場の過熱は防がなければならない。しかし、急いで火を消そうとして実需者の資金計画を崩し、市場の不安を増大させてはならない。今必要なのは、より強い貸出規制ではなく、より精緻な政策である。既存契約者と残金予定者、入居予定者の保護装置をまず整備しなければならない。供給と税制、金融と住宅福祉を結びつけた総合的な処方なしに、貸出窓口だけを閉じる方法では、別の混乱を避けることは難しい。
* この記事はAIによって翻訳されました。
