![ソウル都心の風景。2026年3月18日[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/07/09/20260709134629454852.jpg)
住宅担保ローンの規制が一段と強化され、実需者の資金調達計画にも緊急事態が発生している。政府が首都圏の住宅担保ローンの上限を最大6億ウォンに制限した後、KB国民銀行が独自に住宅購入資金ローンの上限を再び3億ウォンに引き下げたためである。市場では、ローン依存度が高い中低価格住宅市場が直接的な影響を受けるのはもちろん、乗り換え需要の減少や賃貸市場の不安にまで波及する可能性があるとの見方が出ている。
9日、業界によると、KB国民銀行は10日から首都圏および規制地域の住宅購入資金ローンの最大限度を従来の6億ウォンから3億ウォンに縮小する。移転費用や団体融資、政策金融商品などは除外されるが、一般の住宅購入者の資金調達環境は一層厳しくなると見られる。
市場では、銀行の自主的なローン管理が本格化する場合、実需者の資金調達環境が予想以上に早く縮小する懸念も提起されている。
最も直接的な影響を受けると予想されるのは、既存の住宅を売却して新しい家に移る乗り換え需要である。既存住宅の売却代金と住宅担保ローンを合わせて新しい家の残金を準備する構造であるため、ローンの上限が半分に減少すれば、不足する資金を現金で準備しなければならない。すでに契約を締結したり、残金を前にしている実需者も、ローン可能額が予想より減少する場合、資金計画を再構築しなければならない状況に置かれる可能性がある。
特に乗り換え需要は、既存住宅の売却と新規住宅の購入のスケジュールが連動して動くため、連鎖的な取引の遅延につながる可能性もある。既存の家を購入しようとしていた買い手がローン不足で契約を延期すれば、上位の取引にも影響が及ぶ構造であり、取引の回転速度自体が鈍化する可能性があるとの分析がある。
ローン依存度が高い中低価格市場も直接的な影響を受ける見込みである。政府の規制により、すでに高価格住宅のローン余力が大幅に減少している中、今回の措置は15億ウォン以下の実需市場の資金調達負担を一層増大させる効果をもたらすと見られる。
ソウル・江北区のミア洞にある不動産業者の関係者は、「江北圏は実需比率が高い地域であり、ローン規制の影響を直接受ける可能性が大きい」とし、「5億～7億ウォン台のアパートを見に来る客はほとんどが住宅担保ローンを前提に資金計画を立てているが、上限が3億ウォンに減ると自己資本をさらに準備しなければならない。すぐに契約を諦めるのではなく、『もう少し待ってみる』という様子見の問い合わせが増えるだろう」と述べた。
市場では、ローン余力が減少した実需者が相対的に価格負担が低い地域に移動するいわゆる「バルーン効果」が現れる可能性も指摘されている。既存のソウル郊外や京畿南部を検討していた需要が、相対的に参入障壁が低い郊外地域に移動する可能性があるということである。
それでも資金調達が難しい実需者は、購入を先延ばしにし、賃貸市場に留まる可能性が高いとの分析がある。最近、ソウルなど首都圏を中心に賃貸物件の減少と更新契約の増加により賃貸市場の需給不安が続いているため、購入待機需要が賃貸市場に流入すれば、賃貸価格の上昇圧力がさらに強まる可能性があるとの懸念も出ている。
キム・インマン キム・インマン不動産経済研究所長は、「ローンが不足して家を買えない需要は結局賃貸や月賃市場に向かうしかない」とし、「ソウルから押し出された需要は、富川や始興、安山、仁川、オサン、楊州など相対的に価格負担が低い地域に移動するバルーン効果を引き起こす可能性がある。結局、売買市場の規制が首都圏の郊外や賃貸市場にまで影響を及ぼし、市場の不安を増大させる可能性が高い」と述べた。
ナム・ヒョクウ ウリ銀行不動産研究院は、「銀行の貸出総量管理により、住宅担保ローンの上限縮小基調は続くと予想される」とし、「ローン依存度が高いソウル中低地域と首都圏のほとんどの地域では、一部の取引が鈍化する様子が見られるかもしれないが、資産市場内の豊富な流動性と前月賃貸物件不足に伴う一部の賃借人の購入動きの転換などにより、大きな下落転換は見守る必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
