問題は解決策である。政府が再び供給を前面に出すなら、それだけでは不十分である。もちろん供給は必要である。ソウルと首都圏の質の高い住宅供給を無視して価格安定だけを語るのは現実的ではない。しかし、供給には時間がかかる。用地を探し、許可を取得し、着工して入居までには数年かかる。現在市場を動かしているのは、今日の不安と明日の期待である。供給計画の発表だけで投機的需要やソウル集中の需要が減少すると思うのは甘い。
韓国の不動産問題の本質は単なる住宅不足ではない。すべての機会がソウルに集中し、教育、雇用、文化、資産増加の経路がソウルの不動産に圧縮されている構造が問題である。ソウルに住まなければ勝てないという信念、江南・麻浦・漢江ベルトに入らなければ階層移動が可能であるという確信が市場を支えている。この信念を打破れなければ、どんな供給対策も結局は価格上昇の燃料となる。
したがって、解決策は需要を直接狙うべきである。税制、融資、保有コスト、賃貸制度、地方産業政策を一つのパッケージにまとめる必要がある。多住宅・高額住宅保有に伴う社会的コストを高め、実需者の居住安定を保護しつつ、不動産を最も安全で有利な投資先とする制度的便益は減少させなければならない。なぜ資金がソウルの不動産にしか流れないのかを変えなければ、住宅価格の安定はスローガンに終わるしかない。
さらに重要なのは持続性である。不動産政策は政権初期には強硬だが、選挙が近づくと揺らぐ。住宅価格が上昇すれば供給を語り、取引が冷え込めば規制緩和を語るという短期的な対応が市場に誤った学習を植え付けている。市場は政府よりもしぶとい。政府が数ヶ月の対策を打ち出すと、市場は数年後の緩和を待つ。必要なのは一時的な対策ではなく、長期的な信号である。ソウル集中を減らし、不動産期待収益を低下させる方向性が政権と選挙を超えて維持されなければならない。
供給もこの原則の中にあるべきである。無条件に多く建設するという「黙って供給」は危険である。どこに、誰のために、どの価格で、どの交通と雇用計画とともに供給するのかが重要である。ソウルの核心地供給の拡大がまた別のロト分譲や周辺市価の刺激で終わるならば、政策の失敗である。首都圏外縁に数字だけを埋めた供給もソウル集中を解消できない。供給は需要分散とともに設計されなければならない。
金室長の言葉の通り、不動産に資金が集中することは最悪である。しかし、その最悪を防ぐためには、慣れ親しんだ供給処方を超えなければならない。良い仕事、良い学校、良い病院、良い文化インフラがソウルにだけ集中している限り、需要は簡単には減少しない。不動産政策は住宅政策であると同時に、産業政策、教育政策、均衡発展政策でなければならない。
政府が本当に切実であるなら、市場に明確な信号を送るべきである。ソウル不動産不敗神話に依存する投資は、もはや国家が保護しないという信号である。供給は行うが、供給だけで全てを解決できるという錯覚は捨てなければならない。不動産問題意識が言葉だけで終わらないためには、今必要なのは断固とした態度と持続性である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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