江南再建築の象徴であるウンマアパートが迅速統合計画を適用され、事業施行計画の認可を受けたことにより、江南地域の再建築事業にも加速感が生まれている。圧迫、開浦、瑞草、盤浦、潤文、松坡の主要事業地も後続手続きを進めており、整備業界では今後の認可よりも工事費と組合員負担金が事業の成否を左右する重要な要素になると見ている。
6日の整備業界によると、ウンマの認可以降、江南地域の再建築団地では行政手続きの短縮に対する期待感が高まっている。江南区は再建築事業専任組織である「江南再建築迅速化タスクフォース（TF）」を運営中である。現在、江南区で進行中の整備事業は103件で、そのうち再建築事業は53件に達している。
大治洞ではウンマを皮切りにいわゆる「優先帯」も後続手続きを進めている。大治ウソン1次は双龍2次と統合再建築を推進中で、8月の総会で統合の可否を議論する予定である。先京アパートは事業施行計画の認可を控えており、ミドアパートも整備計画の変更を進めている。
ただし、現場では迅速統合計画が適用されても体感速度は期待に及ばないとの声も上がっている。大治ウソン1次の組合関係者は「整備計画変更の過程で迅速統合アドバイザー方式を適用したが、予想以上にアドバイザー手続きが多く、体感速度は期待に達しなかった」と述べ、「今後、ソウル市と江南区が事業施行計画の認可など後続の認可をより迅速に処理してくれることを期待している」と語った。
圧迫、開浦、瑞草、松坡の主要再建築も手続きを進めている。圧迫2、3、5区域は現代建設、4区域は三星物産を施工会社として選定し、圧迫2区域は圧迫特別計画区域の中で初めてソウル市の統合審査を通過した。開浦洞では開浦住宅6、7団地が事業施行計画の認可段階に入った。瑞草区の盤浦、潤文地域は漢江沿いの大規模団地を中心に着工と施工会社選定手続きが進行中で、松坡区では潤文住宅5団地に続き、潤文ウソン1、2、3次とチャンミ1、2、3次の再建築が推進されている。
問題は事業の速度が速まるほど工事費の負担も増加することである。最近、江南地域の再建築はハイエンドブランドや外観特化、高級コミュニティなどを競って導入し、工事費が急速に上昇している。認可のハードルを越えても、管理処分段階での平面配分や組合員負担金を巡る対立が生じる構造である。
工事費の対立はすでに江南地域の各地で現実化している。清潭ルエルは竣工後、ロッテ建設が組合に工事費と遅延利息など1300億ウォン前後の精算を要求し、対立が続いている。ディエイチ大治エデルルイも工事費精算問題で一部組合員の入居遅延と内部対立が発生した。瑞草区の新盤浦4地区も入居を控えて追加工事費の対立を経験した後、ソウル市の仲裁を経て増額合意が成立した。
一般分譲物件が少ないかない事業地では負担金の負担がさらに大きくなる。新盤浦18次337棟は一般分譲のない1対1再建築方式で進められ、既存より小さい平面を選択しても、世帯当たりの負担金が1億ウォンを超えるケースが出ている。工事費の上昇分を一般分譲の収益で相殺できない事業地では、組合員の負担が直接増加せざるを得ない。
高準石延世大学商南経営院教授は「ウンマを含む江南地域の再建築も結局、事業性が最も大きな変数である」と述べ、「公共貢献と工事費の負担が増えるほど、組合員負担金も増加せざるを得ない」と語った。続けて「事業施行計画の認可を受けても、管理処分認可段階での平面配分や負担金を巡る組合員間の意見調整がもう一つの難関になるだろう」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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