下半期の不動産市場は、土地取引許可区域の追加指定によって幕を開けた。今年に入ってから、アパート価格が11%を超えて上昇した京畿道の華城・東灘区は、7月5日から土地取引許可区域の規制を受けることとなった。用仁・気興区や九里市も同様に指定された。過熱地域を今からでも抑えることができるという見方もあるが、文在寅政権時代の土地取引許可区域拡大が不動産政策の失敗の兆しとして受け取られた記憶を思い起こす懸念も存在する。
どちらの意見も一理ある。短期間で住宅価格が急騰する地域を放置することはできない。ギャップ投資や追いかけ買いを防ぐために、規制地域の指定や土地取引許可区域の設定といった手段は必要である。しかし、規制は価格が上昇した後に追随する処方である。取引を減少させることはできても、住宅を増やすことはできない。李在明政権の下半期の不動産政策は、まさにこの点から出発することになる。
累積指標から見ても、市場は容易ではない。今年1月から5月までの全国の住宅着工は前年より46.7%減少し、ソウルでも41.6%減少した。賃貸市場では、月額賃料の割合が70%に近づいている。市場が実感する住宅は、許可や発表された物件ではなく、入居可能な住宅である。入居は減少し、ソウルと首都圏の価格圧力は続き、賃借人の選択肢は狭まっている。
このような状況で規制だけを前面に出すと限界が明らかである。購入待機者は賃貸市場に押し出され、賃貸が不足すれば月額賃料の負担が増大する。税金や融資、取引規制が同時に強化されると、物件は動かなくなり、需要は隣接地域に流れる。供給のない規制が長続きしない理由である。
幸いにも、李成勲LH社長が新たに就任した。LHは、若者、新婚夫婦、無住宅者のための公営住宅供給の中心的な実行機関である。購入賃貸も必要だが、すでに建設された住宅を買い取るだけでは供給不足を根本的に解決することはできない。李在明大統領が求めたLHの直接実施も、今こそその能力を示す必要がある。第三期新都市、公共用地、都心複合事業、公共整備、遊休地活用が実際のスケジュールに載せられなければならない。供給の道をLHが開かなければ、住宅は実際に必要とされる低所得層に流れることはない。
賃貸は減少し、月額賃貸化は加速している。賃貸が減少する場所に不安定な月額賃貸だけが残るなら、それは市場の変化ではなく、負担の転嫁である。賃借人が賃貸住宅を探して苦しむことがないように代替案を準備しなければならない。詐欺の心配がないように保証を付け、長く住めるように保障し、適正な賃料も条件となるべきである。
非アパート供給もこの基準で見るべきである。アパートだけを待っているには時間がかかりすぎる。ビラ、オフィステル、都市型生活住宅は、都心内で迅速に居住選択肢を増やす手段である。しかし、賃貸詐欺以降、信頼が崩れた市場で物量を増やすだけの方法は危険である。どんなに速度が重要でも、居住の下限だけは譲ってはならない。
政府は税制改正を予告した。不動産政策の色が明確に現れるポイントである。高額住宅や投機的保有に対する負担を高める方向は必要である。しかし、実需者や低価格住宅まで同じ強度で圧迫すると、市場の二極化が進む可能性がある。保有税は高額・多住宅・非居住保有を中心に精緻に強化し、取引税は引き下げて物件が動く通路を開かなければならない。住宅を売り、移動できるようにすることで価格調整も可能となる。
李在明大統領は実需者保護を強調してきた。その実需者は統計の中の平均的な世帯ではない。規制に阻まれて住宅を見つけられず、賃貸を探すために列を作り、月額賃料の負担で生活費を削減している人々である。若者、新婚夫婦、社会人初心者、無住宅者、住宅脆弱層がもはや住宅のために苦しむことがない変化を示さなければならない。供給のない規制は下半期には通用しない。不動産政策は今や言葉よりも入居で、名分よりも居住費で評価される。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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