事業性の不足と住民間の対立により停滞している整備事業に公的な参加を促し、スピードを上げることを目的として導入された公的再開発が施行から5年を超えたが、初の試験事業地の中で着工した場所は一つもないことが明らかになった。
5日、ソウル市自治区と韓国土地住宅公社（LH）の資料を総合すると、2021年1月に公的再開発の1次候補地に選定された黒石2区、陽平13・14区、龍頭1-6区、奉天13区、新設1区、江北5区、新聞路2-12区など8か所はすべてまだ着工前である。政府は当時、これらの地域で約4700戸を供給できると予測していた。
事業施行認可を受けたのは新設1区、陽平13区、龍頭1-6区の3か所である。
龍頭1-6区は、東大門区が先月22日に事業施行計画認可を公示した。ソウル市の整備事業情報モンタンには最近まで前の段階が表示されていたが、自治区の公示基準では事業施行認可段階である。
新設1区も東大門区基準の事業施行計画認可は昨年3月27日に完了した。既存の情報モンタン表示よりも認可時点が前倒しされている。
江北5区は組合設立後、今年建築審査まで進行し、残りの事業地も整備計画の変更や組合設立、事業施行準備などそれぞれ異なる手続きを踏んでいる。しかし、1次候補地の中で管理処分や着工段階に進んだ事業はまだない。
黒石2区は今年5月にソウル市の整備事業統合審査を通過し、最高49階、1045戸規模の開発計画が具体化したが、事業施行認可と管理処分、移転・撤去手続きが残っている。
導入当初は公的参加が事業期間を大幅に短縮できるとの期待が高かった。2022年に新設1区と거여새마을の整備計画を審議した際、当時のLH首都圏都市整備特別本部長であるオ・ジュハン氏は「この2区は公的再開発事業の迅速さをよく示す事例である」と評価した。
しかし、実際の着工までにはさらに時間がかかっている。2021年3月に2次候補地に選定された거여새마을は、今年2月に事業施行計画の認可を受け、LHは2027年に移転・撤去、2028年に着工を目指している。計画通りに進んでも、候補地選定から着工まで約7年かかる。
公的再開発はLH・SHなどが事業に参加し、容積率の緩和や金融支援を提供して、長期間停滞していた再開発事業を再び動かす制度である。
しかし、住民の同意や施工会社の選定、分担金の算定、事業施行認可、管理処分など、既存の再開発が経る手続きの多くはそのまま残る。事業計画の変更や工事費の上昇により分担金が増加すれば、住民協議も長引く可能性がある。
新映像現代エンジニアリング都市整備営業室長は「公的が直接事業を施行すれば、許認可過程で発生する混乱を減らすことができる」としつつも、「高い賃貸住宅比率や手数料など、民間が公的再開発に参加するのをためらう要因を改善する必要がある」と述べた。
同時期に事業が本格化した民間再開発は、公的再開発よりもスピードが速い。
2021年8月に迅速統合計画対象地に選定されたソウル中区新堂10区は、2023年6月に整備区域指定、同年12月に組合設立認可を受けた。昨年7月には施工会社まで選定されるなど、約4年でほとんどの手続きが進行した。中区は新堂10区に迅速統合計画と公的支援組合の直接設立方式を適用した。整備区域指定後、組合設立認可までかかった期間は約6か月であった。
龍山区清波2区も2021年12月に迅速統合計画候補地に選定された。2024年10月に整備区域として指定され、今年6月23日に組合設立認可を受けた。推進委員会の段階を経ない公的支援直接設立方式を活用した。
整備業界関係者は「公的が参加すれば資金調達や行政協議で有利な部分はあるが、最終的に住民が最も敏感に見るのは分担金である」とし、「事業期間を短縮するためには、事業施行認可だけでなく、管理処分や移転・撤去に至る段階的なボトルネックを一緒に減らす必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
