ソウルの住宅市場ではアパートだけでなく、連立・単独住宅の売買価格や賃貸価格も同時に上昇しており、高級アパート中心の住宅政策からの転換が求められている。政府の不動産税制強化が住宅物件の減少や賃貸市場の不安を引き起こす可能性があるため、民間賃貸住宅の供給基盤を拡充すべきとの提言もなされている。
「ソウルの住宅価格は高級アパートだけの問題ではない」…アパート以外や賃貸市場も上昇
8日、国会議員会館で開催された「韓国経済と不動産政策はどこへ行くのか」セミナーで、金徳禮住宅産業研究院研究室長は、ソウルの住宅市場の価格上昇がさまざまな住宅タイプに広がっていると診断した。
金室長は「2024年以降、ソウルではすべての住宅タイプの価格が上昇している」とし、「2024年には賃貸価格が比較的安定していたが、昨年下半期から上昇幅が大きくなり、今年は賃貸市場でも上昇傾向が拡大している」と指摘した。
特に賃貸価格の上昇に注目した。金室長は「過去にも売買価格や賃貸価格が現在ほど上昇した時期はあったが、賃貸価格がこれほど急速に上昇した例は2006年以降の関連統計でも見当たらない」と説明した。
地域や住宅タイプによる価格の二極化も深刻化しているとの分析がある。ソウルではアパートだけでなく、連立・単独住宅の価格も上昇している一方で、地方では老朽アパートや連立住宅を中心に下落傾向が続いている。京畿道でも、成南・光明など一部地域では最近1年間でアパート価格が20％以上上昇したが、他の地域では価格が下落するなど地域間の格差が広がっている。
金室長は新規住宅供給の拡大とともに、既存住宅市場の管理が必要であると強調した。彼は「我が国にはすでに2000万戸を超える住宅在庫がある」とし、新規供給量だけでなく、既存住宅市場の売買・賃貸取引も合わせて考慮すべきだと指摘した。
アパート以外の供給の減少も主要な課題として挙げられた。金室長は2023年以降、ソウルのアパート以外の供給が急減した背景として、建築・駐車場規制や金融・税制政策などを挙げた。特に小規模ビル事業はアパート開発事業と資金調達構造が異なるため、別の政策的アプローチが必要であると説明した。
彼は「今やどの地域にどの層のためにどのような住宅がどれだけ必要かを詳細に議論する必要がある」とし、「需要が集中する地域と供給管理が必要な地域を区別し、地域ごとの特性に合った政策を整備すべきだ」と強調した。
金濟京トゥミ不動産コンサルティング所長。 [写真=張宣雅記者]
続いて「8・3税制改編案の争点」をテーマに発表した金濟京トゥミ不動産コンサルティング所長は、政府の不動産税制改編が住宅物件の減少や賃貸市場の不安につながる可能性があると警告した。
金所長は「譲渡税と保有税を同時に高めると、住宅所有者が進退窮まる」とし、「一定の時点まで売却を決定できなかった所有者は、その後の税負担のために逆に家を売りにくくなる可能性がある」と指摘した。
また、保有税と取引税を同時に強化する税制の方向性にも問題を提起した。彼は「保有税が高い国は取引税が低く、取引税が高い国は保有税が低い」とし、「我が国は譲渡税と保有税を両方とも高める方向に進んでいる」と指摘した。続けて「譲渡税だけが高くなれば売却を先延ばしにでき、保有税だけが高くなれば税金を負担しながら売却を決定できるが、両方の税を同時に高めると住宅所有者の選択肢が狭まる」と説明した。
特に長期保有特別控除の改編と総合不動産税負担の拡大が高級1住宅所有者の売却決定に影響を与えると見込まれる。譲渡益に対する控除限度の設定と総合不動産税の税額控除の縮小により、長期間実居住している高齢の1住宅所有者も税負担が大きくなる可能性があるとの主張がなされている。
税制強化に伴うバルーン効果の可能性も指摘された。金所長は「江南など高級住宅市場の税負担が増えると、相対的に負担が少ない周辺地域に需要が移動し、中低価格住宅の価格上昇を刺激する可能性がある」とし、「この場合、無住宅の実需者の住宅取得負担が大きくなるだろう」と述べた。
民間賃貸住宅供給の減少に伴う賃貸市場の不安も懸念される。多住宅所有者規制と実居住義務の強化により、既存の賃貸住宅が自家居住用に転換される場合、借り手が選択できる住宅が減少する可能性があるからである。
金所長は「民間賃貸住宅を公共賃貸や企業型賃貸住宅に置き換えるには、まずそれを受け入れる供給基盤を整備する必要がある」とし、「代替供給が十分でない状況で民間賃貸市場を縮小させると、賃貸価格上昇の圧力が高まる可能性がある」と述べた。
金室長は「2024年以降、ソウルではすべての住宅タイプの価格が上昇している」とし、「2024年には賃貸価格が比較的安定していたが、昨年下半期から上昇幅が大きくなり、今年は賃貸市場でも上昇傾向が拡大している」と指摘した。
特に賃貸価格の上昇に注目した。金室長は「過去にも売買価格や賃貸価格が現在ほど上昇した時期はあったが、賃貸価格がこれほど急速に上昇した例は2006年以降の関連統計でも見当たらない」と説明した。
地域や住宅タイプによる価格の二極化も深刻化しているとの分析がある。ソウルではアパートだけでなく、連立・単独住宅の価格も上昇している一方で、地方では老朽アパートや連立住宅を中心に下落傾向が続いている。京畿道でも、成南・光明など一部地域では最近1年間でアパート価格が20％以上上昇したが、他の地域では価格が下落するなど地域間の格差が広がっている。
金室長は新規住宅供給の拡大とともに、既存住宅市場の管理が必要であると強調した。彼は「我が国にはすでに2000万戸を超える住宅在庫がある」とし、新規供給量だけでなく、既存住宅市場の売買・賃貸取引も合わせて考慮すべきだと指摘した。
アパート以外の供給の減少も主要な課題として挙げられた。金室長は2023年以降、ソウルのアパート以外の供給が急減した背景として、建築・駐車場規制や金融・税制政策などを挙げた。特に小規模ビル事業はアパート開発事業と資金調達構造が異なるため、別の政策的アプローチが必要であると説明した。
彼は「今やどの地域にどの層のためにどのような住宅がどれだけ必要かを詳細に議論する必要がある」とし、「需要が集中する地域と供給管理が必要な地域を区別し、地域ごとの特性に合った政策を整備すべきだ」と強調した。
「保有税・譲渡税の同時強化、物件の流動性低下と賃貸市場の不安懸念」
続いて「8・3税制改編案の争点」をテーマに発表した金濟京トゥミ不動産コンサルティング所長は、政府の不動産税制改編が住宅物件の減少や賃貸市場の不安につながる可能性があると警告した。
金所長は「譲渡税と保有税を同時に高めると、住宅所有者が進退窮まる」とし、「一定の時点まで売却を決定できなかった所有者は、その後の税負担のために逆に家を売りにくくなる可能性がある」と指摘した。
また、保有税と取引税を同時に強化する税制の方向性にも問題を提起した。彼は「保有税が高い国は取引税が低く、取引税が高い国は保有税が低い」とし、「我が国は譲渡税と保有税を両方とも高める方向に進んでいる」と指摘した。続けて「譲渡税だけが高くなれば売却を先延ばしにでき、保有税だけが高くなれば税金を負担しながら売却を決定できるが、両方の税を同時に高めると住宅所有者の選択肢が狭まる」と説明した。
特に長期保有特別控除の改編と総合不動産税負担の拡大が高級1住宅所有者の売却決定に影響を与えると見込まれる。譲渡益に対する控除限度の設定と総合不動産税の税額控除の縮小により、長期間実居住している高齢の1住宅所有者も税負担が大きくなる可能性があるとの主張がなされている。
税制強化に伴うバルーン効果の可能性も指摘された。金所長は「江南など高級住宅市場の税負担が増えると、相対的に負担が少ない周辺地域に需要が移動し、中低価格住宅の価格上昇を刺激する可能性がある」とし、「この場合、無住宅の実需者の住宅取得負担が大きくなるだろう」と述べた。
民間賃貸住宅供給の減少に伴う賃貸市場の不安も懸念される。多住宅所有者規制と実居住義務の強化により、既存の賃貸住宅が自家居住用に転換される場合、借り手が選択できる住宅が減少する可能性があるからである。
金所長は「民間賃貸住宅を公共賃貸や企業型賃貸住宅に置き換えるには、まずそれを受け入れる供給基盤を整備する必要がある」とし、「代替供給が十分でない状況で民間賃貸市場を縮小させると、賃貸価格上昇の圧力が高まる可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
