取引の減少が広がる…用山・麻浦の取引が1ヶ月で32%減少

用山の30億超取引が61%減少…漢江沿いの高級物件の価格も下落

ソウル郊外・京畿南部は上昇…賃貸不安・融資条件が変数

11日、ソウル・松坡区のロッテワールドタワー・ソウルスカイから見たソウル市内の住宅団地の様子。 26.08.11[ユナヒョン記者、[e-mail]]

 
江南3区で見られるマンション取引の減少が用山・麻浦など漢江沿いの主要地域に広がっている。両地域の取引は1ヶ月で合計32%近く減少し、用山では30億ウォン超の取引が60%を超えて減少した。一部の高級物件では、直前の最高取引価格よりも低い価格の物件も登場している。一方、ソウル郊外や京畿南部では上昇傾向が続いており、当面地域や価格帯ごとに流れが分かれるとの予測が出ている。

28日、国土交通省の実取引価格公開システムによると、用山区と麻浦区の8月のマンション売買取引は合計151件で、7月の221件から31.7%減少した。用山区は71件から38件に46.5%、麻浦区は150件から113件に24.7%減少した。ただし、8月の契約分はまだ申告期限が残っているため、集計件数が増える可能性がある。

両地域の価格指数は依然として上昇している。韓国不動産院によると、先週の用山区と麻浦区のマンション売買価格はそれぞれ0.02%、0.06%上昇した。上昇幅は縮小したが、下落には転じていない。同じ週に中区は0.07%、陽川区は0.10%、銅雀区は0.11%上昇した。価格指数の上昇が続く中、実際の取引は減少している様子である。
 

「40億～50億ウォン台は取引ほぼなし…低下した価格も登場」

用山では価格が高いほど取引の減少幅が大きかった。15億ウォン以下の取引は7月の17件から8月の11件に35.3%、15億ウォン超～30億ウォン以下は36件から20件に44.4%減少した。30億ウォン超の取引は18件から7件に61.1%急減した。

現場でも高級住宅中心の取引減少が実感されている。用山区のイチョンドンのある不動産業者は「最近1、2ヶ月の間に購入の問い合わせが大幅に減少し、物件は少しずつ出てきている」とし、「25坪で22億～23億ウォン、33坪で28億ウォン前後では一部取引があるが、40億～50億ウォン台からはほとんど取引が行われていない」と述べた。

麻浦では15億ウォン以下の取引が83件から58件に30.1%、15億ウォン超～30億ウォン以下が66件から55件に16.7%減少した。30億ウォン超の取引は7月に1件あったが、8月には1件もなかった。超高級取引の減少が目立つ用山とは異なり、麻浦では取引の大部分を占める30億ウォン以下の区間でも購入意欲が減少している。

一部の高級物件では、直前の最高取引価格よりも低い価格の物件が出てきている。用山区のレミアンチェリトゥスは、昨年7月に最高55億9000万ウォンで取引されたが、現在は47億ウォン台の物件が出ている。麻浦レミアンプルジオの専有84㎡も、昨年6月に26億5000万ウォンで取引された後、現在の最低価格は24億9000万ウォン程度である。

ただし、最高取引と最低価格は階数や向きなどの個別条件によって差が出るため、直接比較は難しい。実際の取引がどの価格で成立するかが、今後の調整幅を測る変数になると予想される。

市場では、昨年8月に政府の税制改正案が発表された後、江南3区で見られた価格調整と取引減少が他の高級地域にも影響を及ぼしていると見ている。金利上昇と融資規制に加え、短期間の価格急騰による負担が重なり、購入者が追加の価格調整を待つ姿勢に戻ったとの説明がある。

シン・ボヨン世宗大学不動産AI融合学科教授は「江南・瑞草は税制改正案発表後、売却意欲が強まり、物件は増えたが、購入者は追加調整を期待しながら様子見をしており、取引が大幅に減少した」とし、「この流れは税制改正案が確定するまで高級地域を中心に当分続く可能性がある」と述べた。
 

高級物件の弱含みでも郊外は上昇…賃貸不安が変数

高級マンションの価格調整は月間統計にも現れている。KB不動産の『9月全国住宅価格動向』によると、時価総額上位50のマンションの価格変動を示す『KB先導マンション50』指数は前月比0.22%下落し、4ヶ月ぶりに弱含みに転じた。同調査で江南区のマンション価格も0.30%下落し、下落に転じた。

価格上昇の期待も低下した。ソウルの売買価格予測指数は116.4で、前月より1.4ポイント下落し、3ヶ月連続で減少した。漢江以南の11区は108.9で、1ヶ月で2.4ポイント下落し、漢江以北の14区（124.8・-0.3ポイント）よりも下落幅が大きかった。ただし、両地域とも基準線である100を上回っており、価格上昇の予測が優勢な状態は維持されている。

一方、相対的に価格が低いソウル郊外と京畿南部では上昇傾向が続いている。KB調査で、9月のノウォン区のマンション価格は前月比2.32%上昇した。中浪区（2.20%）、道峰区（1.95%）、成北区（1.93%）、江北区（1.90%）などもソウル平均上昇率の1.13%を上回った。京畿では水原・永通区（4.30%）、安養・東安区（2.75%）、光明市（2.73%）、華城・病点区（2.71%）などの上昇が目立った。

専門家は、税制と融資規制の影響を大きく受ける高級住宅では購入意欲が減少する一方、郊外では上級地への進出が難しくなった需要と賃貸価格上昇に伴う売買転換需要が価格を支えていると解釈している。

シン教授は「超高級住宅は税制改正案が現在の方向で確定すれば、先行して利益を実現しようとする節税物件が増え、保有税負担も増加し、当分の間調整を受ける可能性がある」とし、「ソウル中低価格地域は上級地への進出が難しくなった需要が移動した上に、賃貸価格上昇が売買転換を押し上げている」と説明した。

ただし、中低価格地域でも住宅価格が上昇すれば、融資限度や自己資金負担に直面する可能性がある。これに耐えられない需要が相対的に安価な地域に移動することで、上昇地域が変わる可能性もある。

ソウルへの進出需要が残っており、賃貸物件不足と賃貸化、新築マンション供給減少が続いているため、高級住宅の取引減少をソウル全体の住宅価格のトレンド的な下落と判断するのは早いとの評価がある。

ハム・ヨンジンウリ銀行不動産リサーチラボ長は「賃貸市場の供給不足が構造的に解決されない限り、ソウル郊外と京畿東南圏の購入需要を維持する要因となる可能性がある」とし、「年内にはこれらの地域を中心に上昇傾向が維持されても、取引は停滞状態を示す可能性がある」と指摘した。

続けて「流動性は依然として大きい状況だが、金利上昇の負担や家計負債、融資規制を考慮すると、価格を大きく押し上げるのは難しい」とし、「賃貸価格が安定するか、供給拡大が市場で実際に体感されるかが今後の市場の重要な変数になる」と付け加えた。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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