22日、金融業界によると、KB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH農協銀行の9月17日現在、政策性貸出を除いた家計貸出残高は652兆2617億ウォンに達した。これは昨年末の644兆9761億ウォンよりも7兆2856億ウォン増加した規模である。
5大銀行は先月末、金融当局と協議し、今年の年間家計貸出増加目標を従来より約2兆7800億ウォン増の7兆1100億ウォンに引き上げた。しかし、9月17日現在の増加額は修正された年間目標を1756億ウォン上回った。追加で確保した貸出余力は1か月も経たずにすべて尽きてしまったのである。
銀行界では、金融当局の家計貸出管理強化の方針が当面続くと見込まれている。修正された年間目標を超過したため、年末に向けて銀行が新規家計貸出の取り扱いをさらに厳しくする可能性が高いという。
一部の銀行はすでに住宅購入目的の住宅ローンの限度を制限したり、貸出募集人や非対面などのチャネル別の取り扱い規模を管理している。営業店ごとに家計貸出の限度を配分し、新規申請を選別的に受け付けるところもある。銀行が総量管理に入ることで、所得や担保が十分であっても、必要な金額を希望するタイミングで借りられない事例が増える可能性がある。
問題は、貸出基準が厳しくなった時期に賃貸市場も不安定になっている点である。賃貸物件が減少し賃貸料が上昇する中で、賃貸を諦めて売買を検討する賃借人が増える可能性があるが、住宅ローンを確保できなければ売買への転換も容易ではない。結局、既存の住宅に留まるか、相対的に居住費負担が大きい賃貸や半賃貸を選ばざるを得ない構造である。
国土交通省によると、7月の全国賃貸取引量は6万8462件で、前年同月比22.3%減少した。今年1～7月の全体賃貸取引の中で賃貸が占める割合は68.3%で、昨年同期間より6.5ポイント上昇した。賃貸物件の減少と保証金負担を避けるために賃貸に移行する流れが続いていると分析される。
賃貸取引が縮小する中で、銀行の賃貸貸出も減少している。5大銀行の9月18日現在の賃貸貸出残高は119兆5765億ウォンで、昨年末の122兆6498億ウォンよりも3兆733億ウォン減少した。昨年の賃貸貸出残高が3兆ウォン以上増加したことと対照的である。賃貸需要が賃貸に移行した上に、新規賃貸契約自体が減少した影響が反映されていると分析される。
貸出金利の上昇も賃借人の売買転換を妨げている。5大銀行が7月に新規取り扱いした住宅ローンの平均金利は年4.66%で、1年前より0.6ポイント上昇した。同じ金額を借りても利息負担が増加し、総負債元利金返済比率（DSR）により貸出限度が減少する可能性があるため、現金余力が不足している無住宅者や若年層が受ける衝撃は大きくなる可能性がある。
銀行の貸出制限が長期化すれば、賃貸と売買市場が互いに負担を増す悪循環に陥る可能性もある。賃貸を見つけられない賃借人が売買市場に移行しようとしても、貸出を受けられなければ再び賃貸市場に留まることになる。このように積み重なった需要が賃貸料や賃貸を引き上げれば、賃借人の居住費負担はさらに大きくなる可能性がある。
西志鎔（ソ・ジヨン）・相名大学経営学部教授は「貸出が制限されると、賃借人は賃貸の代わりに賃貸に移行したり、郊外や小型住宅を選ぶ可能性が高い」と述べ、「賃貸物件の不足と金融制約が重なると、賃貸料と賃貸負担が高まり、住宅購入需要も一部縮小するだろう」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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