賃貸住宅を移動しようとすると、適当な物件がなく、むしろ家を購入しようとすると銀行のハードルが高い。月賃貸に戻ると毎月の出費が負担になる。結局、今の家に留まる以外の選択肢がない賃貸者たちである。長く住みたいと思っているのと、行く場所がなくて留まるのは異なる。住宅政策が区別すべき安定と不安はまさにここにある。
政府は2030年までに公的住宅119万戸を供給するという住宅安定プランを発表した。公共が賃貸者の住宅をより責任を持って管理する方向性は正しい。しかし、賃貸の移動も、自宅の取得もできない賃貸者に必要なのは、長期的な総量よりも次の契約満了を乗り越える方法である。119万戸という大きな数字が、今閉ざされた住宅の退路をどれだけ開いてくれるのか。
119万戸はすべて新しく建設され、すぐに入居できる家ではない。公営分譲と公的支援民間賃貸を含め、建設型は着工、購入型は購入・約定、賃貸型は契約を基準に集計される。政府の供給計画では並んでいるが、賃貸者が待たなければならない時間は異なる。既存の家を公共が購入したり借りて賃料を下げることも必要な住宅福祉である。ただし、公共の支援が増えることと市場に新たに家が増える効果を同じものとして説明するのは困難である。
政府が別途示した今年第4四半期から来年末までの入居可能物件は全国で15万戸、首都圏で10万戸である。これを賃貸者の実際の選択肢に変えるためには、生活圏や家族の規模、負担できる賃料が合わなければならない。子供の学校や職場を離れなければならない、または保証金を準備できなければ、供給リストにあっても行けない家である。既存の供給策と重なる物件と新たに増えた物件も明確に区別する必要がある。同じ家が対策に二度登場したからといって選択肢が二倍になるわけではない。
普遍型公営賃貸の導入は重要である。駅近や中心部に広く質の高い家を供給し、中産階級まで長く住めるようにする構想である。家を購入しなくても安定して住むことができれば、借入を集めて購入しなければならないという圧力も軽減される。しかし、19万戸の目標とは裏腹に、所得・資産基準や賃料は年内の発表に先送りされた。普遍型という名前よりも、賃貸者にとって急務なのは、自分が対象なのか、いくら支払わなければならないのかである。脆弱層の物件を維持・拡大するという約束も、財源と実績で裏付けされなければならない。
公営住宅に入れない人は、依然として民間の賃貸市場で生活しなければならない。彼らのための対策を供給計画の後ろに押しやってはいけない。賃貸を見つけられずに購入を検討している無住宅者に対して、貸出の扉が閉じられれば、残るのは月賃貸の負担を受け入れるか、引っ越しを諦めることだけである。住宅価格と家計負債を管理する必要はある。しかし、実需者の住宅移動が妨げられるコストを政策の避けられない副作用として片付けることはできない。
貸出を無条件に緩和しようという話ではない。返済能力を審査することと、銀行の総量管理によって貸出窓口が閉じることは区別しなければならない。無住宅者の実際の移動・購入需要がどこで止まっているのか、国土部と金融当局が共に点検し、返済能力の範囲内で必要な資金が適時に結びつくようにしなければならない。国土部の供給目標と金融当局の貸出管理がそれぞれ成果を上げても、賃貸者の選択肢が消えれば、住宅安定には失敗したことになる。
住宅手当と月賃貸支援の拡大を前倒しし、既存の公営賃貸の空き家を需要に合わせて結びつけることも急がなければならない。入居者選定期間を短縮するという約束を実行し、地域別の入居スケジュールや資格・賃料を公開して、賃貸者が引っ越し計画を立てられるようにしなければならない。公営賃貸の拡大と民間賃貸市場の契約安定、実需金融を同時に扱わなければならない。
政府のタイムテーブルは2030年までだが、賃貸者の契約満了はその前に訪れる。賃貸者が引っ越しを諦めて取引が減少した場合、これを市場安定と呼ぶことはできない。119万戸の約束は、行く場所のない賃貸者に実際に行ける家ができた時に初めて対策となる。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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