供給対策の課題：着工のボトルネック

11日、ソウル・ソンパ区のロッテワールドタワー・ソウルスカイから見たソウル市内の住宅団地の様子。 26.08.11[ユナヒョン記者、shooting@ajunews.com]

政府は9・7対策に続き、8・13対策でも供給量とスピードを強調したが、実際の着工を妨げる現場のボトルネックは依然として存在するとの指摘がある。公的な手続きは土地補償などにかなりの時間がかかり、民間は工事費の上昇とプロジェクトファイナンス（PF）の資金調達の難しさが影響しているとの分析だ。

公的な手続きと民間の事業性…着工の各所でのボトルネック

7日、不動産業界によると、公的住宅事業は宅地の確保と補償など、着工に先立つ手続きをどれだけ短縮できるかが供給スピードを左右する重要な要因とされている。供給計画に用地を含めても、実際に工事を始めるまでには土地所有者との協議など、越えなければならない段階が残っているためだ。

西仁亨（ソ・インヒョン）光云大学不動産法務学科教授は「公的な宅地開発過程で補償期間が長くなることが問題だ」とし、「土地補償は土地所有者との協議を通じて購入しなければならないため、所有者が土地を売らないと言えば、期間が長くなるのは避けられない」と述べた。

ハム・ヨンジン（ハム・ヨンジン）ウリ銀行不動産リサーチラボ長は「公的部門は結局、地方自治体と韓国土地住宅公社（LH）がどれだけスピードを出せるかが重要だ」とし、「LHの改革案の策定や機能の改編なども今後の供給スピードの変数となる可能性がある」と指摘した。

民間住宅供給は事業性と資金調達の条件が鍵となる。工事費と金融コストの負担が続く中、PF市場が縮小しているため、許可を受けても着工に進めない事業所が少なくない。

ハムラボ長は「民間住宅事業で許可を受けた後、着工に進む際の最大の障害はPF融資だ」とし、「資金調達が難しくなり、利子負担も増加することで、実際に着工に進めない問題が発生している」と説明した。

政府の再度のスピード戦略…8・13対策はボトルネックを突破できるか

政府が9・7対策発表から1年を迎えるにあたり、先月8・13迅速供給対策を追加で発表したのも、このようなボトルネックを減らすためである。政府は新規公的宅地の候補地発表から着工までの期間を従来の68ヶ月から37ヶ月に31ヶ月短縮することにした。民間事業に対しても、住宅都市保証公社（HUG）や韓国住宅金融公社（HF）のPF保証など金融支援を拡大し、着工を促す方針だ。

重要なのは、手続きの短縮と金融支援が実際の事業所の着工につながるかどうかである。ハムラボ長は「8・13の補完策は、対策自体が迅速な供給のために策定されたため、結局、着工をどれだけ前倒しできるかが核心だ」とし、「PFなどの融資支援や購入を通じた直接的な支援、非アパート賃貸事業者に対するLTV規制の緩和などはすべて供給スピードを高めるための措置だ」と評価した。

また、整備事業にかかる時間をどれだけ短縮できるかも重要である。キム・サンボン（キム・サンボン）漢城大学経済学科教授は「再開発は整備区域の指定から組合設立、事業施行・管理処分の許可までかなりの時間がかかる」とし、「事業段階ごとの期間を短縮することで、実際の供給までかかる時間を短縮できる」と述べた。

ただし、手続きを短縮し金融支援を増やしても、事業性が伴わなければ民間の参加を引き出すのは難しいとの指摘もある。

西教授は「政府が政策を打ち出したからといって、計画通りに供給できるわけではなく、市場状況も厳しい」とし、「企業型賃貸を活性化しても、収益性が出なければ事業に参加する企業がないため、政策だけで着工を前倒しするには限界がある」と述べた。

着工スピードが速まっても、実際の入居物件に結びつくまでには時間差が避けられない。ただし、入居に先立って分譲物件が増えれば、申込市場などを通じて供給拡大効果が先に現れる可能性があるとの分析もある。

ハムラボ長は「いくらスピード戦略を進めても、実際に感じられる入居物件に結びつくまでには時間が必要だ」とし、「着工後、一般分譲が始まれば、無住宅者にとっては供給が出るという安堵感を感じられるため、竣工よりも前に供給拡大効果を実感できるだろう」と述べた。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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