ベトナムの不動産市場は供給の拡大と取引の縮小が同時に見られる不均衡な状況に入っている。今年第2四半期の新規商業用住宅の許可は前四半期より増加し供給拡大の兆しを見せたが、成功した取引は前四半期を下回っている。在庫もアパート、戸建て、土地全般で増加している。高い住宅価格と貸出金利の負担が買い手の動きを抑える中、建設会社は社債発行や資産売却、分譲スケジュールの調整でキャッシュフローの防衛に乗り出している。
6日（現地時間）にVnExpressなどの現地メディアが報じたところによると、ベトナムの2026年第2四半期の不動産取引は10万5件で、前四半期の71.5%、昨年同時期の63.7%にとどまった。アパートと戸建ての取引は2万6567件で前四半期の86.1%にとどまり、土地取引は7万3438件で前四半期比67.4%まで減少した。
供給は取引の減少とは対照的に急速に増加した。第2四半期の新規商業用住宅プロジェクトの許可は113件、約10万3205戸で前四半期比194.8%増加し、昨年同時期と比較すると3倍を超えた。
特に在庫の増加はベトナム住宅市場の吸収力の低下を示している。34の地域のうち25地域で、第2四半期のプロジェクト在庫は約3万9284戸と土地で調査された。アパートの在庫は1万2823戸で前四半期比約22.2%増加し、戸建ては1万5313戸で46.4%、土地は1万1148筆で25.4%増加した。
また、価格の負担と高い金融コストも買い手の動きを抑えている。ベトナム建設省の資料によると、2次市場（再販市場）のアパート平均価格はハノイ基準で1平方メートル（㎡）あたり約1億2300万ドン（約636万円）、ホーチミン市約1億800万ドン（約558万円）、フンイエン約6900万ドン（約357万円）程度である。土地取引価格は前四半期比約2〜3%下落したが、アクセスを大幅に向上させるほどではなく、不動産の貸出金利は通常年12〜14%、一部の変動金利貸出は年15〜16%まで上昇する可能性があるとされている。
金融環境の変化に伴う負担は企業の調達方法も変えている。ハノイ証券取引所の資料によると、昨年8月、不動産企業は社債4件を発行し約4兆ドンを調達し、平均発行金利は年12.2%であった。ある大手不動産企業は2回にわたり総額3兆ドン規模の債券を発行し、金利はそれぞれ年11%、年12.5%であった。不動産開発企業キンバクは3年満期7000億ドンを年12%の初期金利で調達した。
資産処分やプロジェクトの譲渡も現金確保手段として活用されている。不動産グループノバランドは総額11兆2660億ドン規模の資産4件の譲渡を完了した。これにより、債務返済資金を確保するための資産流動化計画15兆6170億ドンの約72%を実行に移した。会社はまだ売却対象の資産5件を保有しており、そのうち4件約3兆9310億ドン規模は予備合意が締結されたが、最終的な譲渡は完了していない。
買い手も選別的に動いている。ベトナム不動産プラットフォームサイトバットドンサン（Batdongsan.com.vn）の資料によると、今年第2四半期の売買不動産への関心度の中でアパートの割合は約37%で、土地23%、戸建て22%を上回った。ハノイではアパートの関心割合が1月の38%から6月には49%に増加し、戸建ては26%から17%に減少した。
業界現場では取引不振がすぐにコスト圧迫につながる傾向がある。ホーチミン市のある不動産仲介業者の営業部長は最近数ヶ月の取引量が昨年同時期より70〜80%減少し、広告費を増やし顧客発掘チャネルを拡大したが、一部の月には契約がないこともあったと説明した。彼は「状況が改善されない場合、取引所は運営維持のためにコストを削減し、人員を減らさざるを得ない」と述べた。
開発会社も拡張より回収に重点を置く状況である。ベンタイン地域のある不動産企業の代表は新規プロジェクトの発売を延期し、進行中の事業を完了させて引き渡しと資金回収を早めることに集中していると述べた。彼は「現在は投資拡大より資金回収を優先している。高金利と予想より遅い販売速度を考慮すると、今追加借入は危険な決定だ」と語った。
市場からの撤退も増えている。ベトナム統計総局によると、今年上半期に全国で解散手続きを終えた不動産企業は1463社で、昨年同時期の2倍を超えた。月平均で約243社が閉鎖した計算である。
専門家は信用と価格負担が企業の体力を左右する基準になっていると診断している。ボー・ホン・タンDKRA副総括は「購買力の低下が資本基盤が弱い企業の金融圧迫をより明確に表している」と診断した。レ・ホアン・チョウホーチミン市不動産協会会長は「一部の銀行の不動産貸出制限と急激な金利上昇が市場に大きな圧迫を与えている」とし、「一部企業の貸出金利は年19〜20%まで調整された」と述べた。
一方、ベトナム不動産市場の問題は単なる供給不足から脱却し、価格、金融コスト、商品競争力、購入力の衝突へと移行している。現金が十分で負債が低い企業は回復を待つことができるが、貸出と分譲収入に依存する企業は長期化する回収期間の中で事業縮小、協力、資産譲渡を選択せざるを得ない状況に置かれている。
* この記事はAIによって翻訳されました。
