賃貸保証金の安全性を高め、月額賃料を賃貸に転換するために導入される『賃貸安心信託』は、賃借人保護という趣旨にもかかわらず、賃貸人の参加をどれだけ引き出せるかが注目される。年4%の収益率が提示されているが、賃貸転換率が高い非アパートでは、既存の月額賃料より魅力が大きくないとの指摘がある。既存の賃貸住宅は保証金返還過程で資金の空白が生じる可能性もある。
24日、来月末に初の募集公告を行う賃貸安心信託事業は、賃貸人・賃借人と住宅都市保証公社（HUG）が三者契約を結び、賃借人が賃貸保証金をHUGに預ける方式である。HUGは保証金を運用し、収益を賃貸人に支払い、契約終了時に賃借人に保証金を直接返還する。
政府が示した事例によれば、賃貸金2億ウォンを預けると、賃貸人は年4%の月約73万ウォンの収益を得ることができる。投資損失が発生しても、賃借人の賃貸金と賃貸人に約束した収益はHUGが保証する。
重要なのは、賃貸人が既存の月額賃料を放棄して安心信託を選択するインセンティブが十分かどうかである。国土交通省の事前調査でも年4%の収益率を仮定した場合、参加意向は20%程度にとどまっていることが知られている。特に賃貸転換率が高い非アパートでは、既存の月額賃料収益より運用収益が低くなる可能性がある。
キム・ドクレ住宅産業研究室長は「保証金を信託に預けて4%の収益を得ることが月額賃料転換より魅力的でないなら、賃貸人の自発的な参加を期待するのは難しい」と述べた。
既存の賃貸住宅が安心信託に転換する際には、別の問題が生じる。新しい賃借人の保証金がHUGに預けられ、これを既存の賃借人の保証金返還に使用することができないからである。
ソン・チャンヨプ大韓住宅賃貸人協会長は「既存の賃貸人は新規入居者の保証金を受け取り、既存の入居者に返すケースが多いが、安心信託に入ると新規保証金を活用できなくなる」とし、「現在のところ、既存の月額賃貸人や賃貸事業者中心で利用される可能性が高い」と述べた。
続けて「新規賃借人が保証金を信託に預けるという確約があれば、これを返還資金として認め、既存保証金返還ローン規制を緩和するなど、資金が途切れないようにする仕組みが必要だ」と強調した。
政府も参加を高めるために、賃貸所得税負担を軽減し、控除を拡大する方策や、登録賃貸事業者の賃貸保証金返還保証加入義務を免除する方策などを検討している。
ただし、収益率や税制優遇を高めるだけでは限界があるとの指摘もある。業界では、安心信託契約が確定した住宅に限り、新規賃借人の保証金納入確約を前提とした既存入居者の保証金返還のための制限的な金融支援策などが挙げられている。
賃貸転換率が高い非アパートに一定の加算収益を提供する方策も補完策として挙げられる。しかし、市場の転換率水準まで収益率を保全したり、総合不動産税・取得税などを広範に減免すると、賃借人保護政策が賃貸人支援策に変質する恐れもある。
市場では、賃借人の保証金を保護しつつ、転換過程で生じる資金の空白を解消する仕組みが同時に整備されるべきだとの指摘がある。
キム室長は「賃借人の保証金を保護するという制度の趣旨は意味があるが、韓国の賃貸市場構造で実際に機能するかは検討が必要だ」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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