「政府が期待する物件は空き家ではなく、入居者が住んでいる賃貸住宅である。」
政府が多住宅保有者に対して税負担を増加させ、物件の売却を促す中、成昌燁 大韓住宅賃貸人協会長は、賃貸事業者を規制対象としてのみ見るのではなく、住宅供給の一翼として認識すべきであり、そうすることで賃貸市場の住宅費負担を軽減できると主張した。
成協会長は21日、ソウル市西大門区の大韓住宅賃貸人協会事務所でアジュ経済と会い、「登録賃貸住宅は住宅の安定のために義務を果たす代わりに税制特例を受ける構造であったが、これを後から縮小・廃止すれば政策への信頼が崩れるのは避けられない」と述べ、「賃貸事業者への規制は最終的に借り手に影響を及ぼす可能性がある」と語った。
彼が最も懸念しているのは、登録賃貸住宅の減少による賃貸物件の供給不足である。政府は多住宅保有者に対して税負担を増やし、住宅の売却を促しているが、賃貸市場では既存の賃貸住宅が実居住用住宅に転換される可能性があるという。売買市場の供給拡大が賃貸市場では逆に供給減少につながるという主張である。
成協会長は「忘れてはならないのは、政府が期待する住宅が空き家ではないという点であり、現在入居者が住んでいる賃貸住宅である」と強調した。
特に、賃料の増額制限を受けて周辺相場よりも低い価格で居住していた借り手が住宅移動を余儀なくされる際の負担が大きくなる可能性があると見ている。彼は「登録賃貸住宅は賃料5%増額制限などの義務を果たしてきた」とし、「購入余力のない借り手が既存よりも高い相場に合わせて計画していなかった住宅移動を行うと問題が大きくなる可能性がある」と述べた。
長期間賃料増額制限を受けていた一部の登録賃貸住宅は、周辺相場と賃料の格差が広がっているため、売却過程で既存の借り手が退去すれば、住宅費が一気に高騰する可能性があると説明した。
成協会長は、登録時に政府が提示した税制特例を事後的に縮小すれば、今後政府が賃貸住宅供給拡大政策を打ち出しても市場参加を引き出すのが難しくなると指摘した。一定期間の賃料制限や義務賃貸期間を守る代わりに提供された特典を変更すれば、政策の予測可能性も低下するという。
非アパート賃貸市場の状況はさらに懸念されると見ている。賃貸詐欺以降、賃貸需要が減少し、保証加入要件が強化される中で、月賃貸への転換が急速に進んでいる状況で、賃貸人の保有負担が増加すれば、住宅脆弱層のコスト負担がさらに増加する可能性がある。
成協会長は「賃貸詐欺が深刻に影響し、新規借り手が賃貸契約を避けており、保証金未返還事態以降、保証保険加入要件も強化され、月賃貸化の速度が加速している」と述べ、「アパートよりも非アパートに住宅脆弱層が多く居住しているため、住宅費負担も増加している」と語った。
彼は賃貸詐欺被害を防ぐための安全装置の必要性には共感しつつも、正常に賃貸事業を行っている事業者まで市場から脱落させると供給基盤が弱まる可能性があると見ている。借り手保護と安定した賃貸住宅供給を同時に考慮する必要があるという趣旨である。
政府が賃貸事業者に住宅を売却させる前に、実際に売却が可能な市場環境かどうかも確認すべきだと強調した。借り手が居住する住宅は賃貸契約期間と売却時期が合わない場合があり、土地取引許可区域では実居住義務などにより、買い手も制限される可能性があるからである。
彼は「売らなければならないと思っても、土地取引許可区域に縛られ、借り手がいる住宅は売却しやすくない」と述べ、「売れと言いながら、実際には売りたくても売れない状況が生じている」と語った。
成協会長は、結局、賃貸人を単に住宅を複数保有する人として見る政策認識を変える必要があると主張した。多住宅保有者に対する投機需要抑制と民間賃貸住宅供給機能を区別して見る必要があるという。
彼は「賃貸人を規制対象としてのみ見るのではなく、賃貸市場に住宅を供給する主体としても見るべきである」とし、「賃貸人が安定して賃貸事業を行えるようになれば、借り手も安定して居住できる」と述べた。
政策策定過程で賃貸人や借り手など市場の当事者の声を共に聞くことも必要だと強調した。規制強化の有無を超えて、実際の市場で政策がどのように機能しているかを当事者と共に点検する必要があるという。
成協会長は「政策の影響を直接受けるのは市場の当事者であり、実際にその声が十分に反映されていない」と述べ、「賃貸市場政策であれば、賃貸人だけでなく借り手の声も共に聞き、政策と立法過程に反映させるべきである」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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