不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難解である。『難しい不動産を見つめる』ことがここから始まる。
黄熙（ファン・ヒ）民主党議員は、廃バスを青年の仮住居として活用することを提案したが、撤回した。数日後には、小中高と大学の建物に住宅を組み合わせる『住居複合開発』を再提案した。教育界からは「むしろ黄議員が勤務する国会議事堂の上にまず住宅を建てるべきだ」という反発が起こった。その反発は、政府が用山公園に持ち込んだ基準を逆に返すものである。
金允徳（キム・ユンドク）国土交通部長官は、将校宿舎や軍人アパート、旧防衛事業庁の敷地のように、現在建物が存在し「緑地機能を完全に失った地域」を活用すると述べた。公園全体を押し進めるわけではないとも言った。
その基準が現在の利用状況や機能再配置の可能性、交通条件と供給効果であるなら、セジョンに移転する国会議事堂はどうか。あるいは現忠院、ソウルの森、ソウル教育大学、瑞草法律タウン、金浦空港はどうか。これらも比較を避けることはできない。所有構造は異なっても、公共機能を果たすソウル内の重要な敷地である。機能を移転したり複合開発を行えば、かなりの住宅量を計算できることは明らかである。
しかし、主な機能でなくても現忠院の建物や広場もまた、追悼機能の一部を果たしている。ソウルの森の訪問者センターや体育施設、野外ステージも市民が公園を利用するために必要である。部分を切り離しても、空間全体の機能が揺らぐ。
用山公園と同じ基準で見るなら、ソウル内のすべての建物や敷地を着工可能性だけで判断すべきである。既存の老朽化した庁舎や駐車場はどれだけ利用されており、いつ着工できるのか。公共機関や国立大学の中で機能を再編する場所はないのか。供給量や事業期間、移転費用と基盤施設の拡充費を比較すれば、用山公園は何番目の候補になるのか。
最近のAIであれば、ソウル全域の土地・建物台帳と利用状況を重ねて、こうした比較を数時間で行うことができる。用山公園を最初に選んで、残りの敷地を調査する理由はない。全数調査は、政府が用山を第一候補に選んだ根拠を明らかにする手続きである。
5年前に公園に入れた土地
用山公園は、軍事基地や各種建物が立ち並んでいた土地を長期間にわたって公園に戻す事業である。建物があるという理由で住宅用地になるなら、最初から公園にする土地はほとんどなかった。
政府が候補として挙げた場所は、まだ公園として整備されていない土地である。現在の姿だけを見て緑地機能を失ったと判断すれば、今後作る公園の価値は消えてしまう。
国土部は2021年に用山公園の面積を243万㎡から300万㎡に拡大した。旧防衛事業庁や軍人アパートの敷地も意図的に公園に編入した。南山と用山公園をつなぐ緑地空間を作り、価値のある既存の建物には文化・芸術機能を持たせることにした。
5年前に公園に編入した土地をまだ緑地ではないという理由で住宅建設の対象にしたことになる。政府の必要に応じて緑地の定義が変わった。
用山公園300万㎡の一部に住宅を入れても、かなりの緑地を残すことができるという主張は検討に値する。仕事と交通が集中するソウルの中心に青年住宅を供給する必要も大きい。
政府は予定されている緑地軸に与える影響と代替地を明らかにすべきである。住宅の純増量と供給時期、浄化費用と事業費も公開すべきである。将校宿舎や軍人アパート、旧防衛事業庁の敷地を地図に示し、残す建物を提示すべきである。
このような比較なしに「緑地機能を失った」という説明だけを繰り返すと、用山公園を最初に決めて基準を合わせたという疑念を避けることはできない。
用山を選ぶ前に家は設計したのか
用山公園と青年という名前の間で、1万戸や2万戸という曖昧な数字だけが行き交っている。政府は供給の種類や賃料、居住期間と専有面積を示していない。管理費や保証金保護策も見えない。当然、青年住宅が建設されるとしても、どのような青年がどのように生活するのかは描かれない。
政府が供給数に執着している間、2017年に竣工したノウォン区のエネルギーゼロ住宅は新たな方向性を示している。7階建てのアパートと2～3階建ての連棟住宅を混ぜた121戸の団地は、外断熱と三重窓、太陽光・地熱設備を適用し、有意義な管理費削減を証明した。初期建築費を多くかければ、環境に優しい政策が青年の居住費を下げることになる。
まさか青年住宅だからといってワンルームだけを入れるつもりではないと信じたい。ソウルに新たに上京した無一文の青年でも、学業や職業訓練を経て職を得て、社会の一員となる。彼らを包摂するライフサイクル型モデルも考慮に値する。青年住宅は年齢を重ねたからといって追い出される仮住まいではなく、一つの地域で生活を始めるための最初の入口であるべきだ。
用山という良い住所に小さな家をたくさん入れるだけでは良い青年住宅にはならない。「金の卵の土地をうまく利用すべきだ」という青瓦台の言葉のように、正当性とスピードだけに執着するのではなく、他の可能性や住宅の内容にも思慮が必要である。
政府はどのような家を建てるのか答えていない。政府が作ろうとしているのは本当に青年が長く住む家なのか。次の不動産対策に『用山公園にも供給した』と掲げる看板なのか。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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