来年1月に発売予定の『青年未来保金住宅ローン』に対する若者層の関心が高まっている。この商品は、初めて住宅を購入するためにビラやオフィステルなどの非アパートを購入しようとする無住宅の若者向けの政策金融商品である。融資限度である住宅担保認定比率（LTV）が最大80%まで適用されるため、資金がない若者にとっては自宅を持つ良い手段となる可能性がある。
しかし、注意すべきポイントがある。金融機関が認める住宅価格は実際の売買価格ではなく、評価額であるという点である。評価額が実際の売買価格よりも低い場合、期待していた融資を全額受けられない可能性がある。青年未来保金住宅ローンを100%活用するためにはどうすればよいのか。
青年未来保金住宅ローンとはどのような商品か
青年未来保金住宅ローンは、政府が8・13不動産金融総合対策を通じて発表した新しい政策商品である。生涯初めて住宅を購入する39歳以下、年収7000万円以下の無住宅の若者が対象である。この商品は、4億円以下、専有面積85㎡以下の非アパート（ビラ・オフィステル）を購入する際に最大LTV80%を適用する。さらに、アパートに乗り換える際にも生涯初めてのLTV優遇措置を維持できる。住宅費の負担を軽減し、非アパートを活用して自宅を持ちたい人にとっては良い選択肢となる。もちろん『4億円以下』という条件は簡単ではない。ソウルの中心部にアクセスが良い地域や再開発などの整備事業が期待される地域では、ビラの価格が4億円を超える物件も多い。しかし、ソウルの郊外や首都圏などに範囲を広げれば、青年未来保金住宅ローンの対象価格帯で実居住目的の住宅を探すことができる。
LTV80%基準は売買価格ではなく担保価値
この商品を利用してビラを購入する計画がある場合、『LTV80%』だけを見て資金計画を立ててはいけない。ビラは担保価値を評価する方法がアパートとは異なるからである。アパートは同じ団地・面積の取引が頻繁に行われており、KB不動産の市況など金融機関が利用できる価格資料が比較的整っている。一方、ビラは同じ地域や似た面積でも階数や方角、竣工年、建物の状態などによって価格差が大きく、取引自体も少ないため、一律の市況を算出することが難しい。このため、金融機関は市況資料が十分でないビラについては個別の評価を経て担保価値を算出する。評価プロセスでは、近隣の類似住宅の取引事例や立地、建物の状態などを総合的に考慮する。実際の売買価格と金融機関が認める担保評価額との間に差が生じる理由である。オフィステルも利用できる市況が形成されていない場合は、別途担保評価を受けることがある。
したがって、ビラ購入資金を準備する際には、売買価格にLTVを単純に適用して融資可能額を計算すると失敗する可能性が高い。例えば、売買価格が2億円のビラでも、金融機関が認める担保価値がこれより低く評価されると、LTV80%を適用されても当初予想した水準の融資を受けられない可能性がある。結局、売買価格だけを基準に融資可能額を計算すると、追加の自己資金が必要になることがある。
今後の需要、売却可能性も考慮すべき
このため、売買契約を締結する前に予想担保評価額と融資可能額を確認する必要がある。不動産仲介業者を通じて近隣の類似ビラの最近の取引価格や評価事例を確認し、金融機関で予想融資限度を相談することも良い方法である。共同住宅の公示価格も住宅価格水準を測る参考資料として活用できる。予想した水準の融資が出ないことに備えて、売買契約に融資関連の特約を設ける方法もある。もう一つ考慮すべき点がある。青年未来保金住宅ローンは、将来的にアパートに乗り換える際に生涯初めてのLTV優遇措置が維持される。したがって、初めての住宅を選ぶ際から売却可能性も考慮しなければならない。将来的にも需要が続く立地か、家族構成が増えても一定期間居住できる住宅かどうかを慎重に見極める必要がある。
宋承賢都市と経済代表は「ビラは将来的な流動性を考慮すると、立地をよく選ぶことが重要である」と述べ、「人気の高い地域では4億円以下のビラを見つけるのは容易ではないため、将来の需要と売却可能性も考慮しなければならない」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
