政府は公営分譲に持分積立型・利益共有型住宅を本格的に導入し、初期資金負担を軽減する住宅取得方法が拡大する見込みである。しかし、分譲価格自体を下げる方法ではないため、追加の持分取得費用や使用料、ローンの元利金、処分条件を考慮しなければ、実際に住居の梯子となるかは疑問視されている。
19日、国土交通省によると、持分積立型は住宅の持分を段階的に取得し、利益共有型は住宅都市基金の融資を活用し、処分過程で利益を共有する構造である。国土部は13日にこの2つのタイプを公営分譲に拡大導入する方針を発表した。
最初の試験対象は、10月に分譲公告を予定している京畿住宅都市公社(GH)の水原光橋A17ブロックである。全体600戸のうち、専有面積60㎡以下の240戸が持分積立型で供給される。購入者は初回分譲価格の10〜25%のみを先に支払い、20〜30年かけて残りの持分を取得することになる。
分譲価格が6億3000万円で、初回取得持分が25%の場合、初期持分取得額は1億5750万円となる。しかし、これは6億3000万円のアパートを1億円台で購入するのではなく、住宅価格の4分の1のみを先に所有する構造である。
追加持分の価格には、初回分譲価格だけでなく、取得時点までの定期預金利息も反映される。未取得持分に対しては、近隣住宅の賃貸料の80%以下の水準で使用料も支払わなければならない。
GHが2023年に示したシミュレーションでは、分譲価格5億円の住宅の持分25%を1億2500万円で先に取得し、その後4年ごとに持分を追加で取得すると、20年間の総持分取得額は5億9000万円になる。これに未取得持分の使用料と初回持分取得のために受けたローンの元利金が加算される。
処分条件も変数である。光橋A17ブロックには居住義務5年と譲渡制限10年が適用される。譲渡制限期間が過ぎれば第三者に売却できるが、処分時点の所有持分に応じて公的機関と利益を分け合うことになる。譲渡制限期間内にやむを得ず処分する場合は、公的な買戻しなどの条件が適用される。
利益共有型は持分を分け合う代わりに政策金融を活用する方式である。最大住宅担保認定比率(LTV)70%程度の住宅都市基金の融資を支援し、住宅を処分する際に利益の一部を公的機関と共有する方針が検討されている。しかし、融資限度や金利、利益分配比率はまだ確定していない。
立地の良い住宅の当選者が大きな価格差益を得ると「ロト分譲」論争が生じる可能性がある。一方で、公的機関の取り分が過度に高くなると、購入者が長期間コストとリスクを負担しても資産形成効果が小さくなる可能性がある。
金成漢韓国建設産業研究院副研究委員は「初回納付額が少ないという利点はあるが、総コストで見ると負担が大きくなる可能性がある」と指摘し、「残りの持分に対する賃料と公的機関の財源負担も考慮しなければならない」と述べた。
李恩亨大韓建設政策研究院研究委員は「持分積立型で融資が入ると実質的にLTVが高くなる効果がある」とし、「まだ確実に検証された制度ではないため、段階的に実施する必要がある」と述べた。
制度の成否は初回納付額だけでなく、20〜30年間の負担コストと処分条件にかかっている。追加持分取得と使用料を負担できるように設計し、出口を明確にすることで住居の梯子として定着することができる。
ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「結局、政府が融資規制を緩和すれば解決できる問題だ」とし、「融資規制が強化された状況で、これを他の方法で解決しようとした結果、制度がやや複雑になった側面がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
