先月、ソウルで任意競売による所有権移転登記が申請された集合建物10件のうち4件は、競売開始後2年以上経過した物件であった。高金利の影響で市場に出ていた長期競売物件が、最近のソウルの住宅価格上昇と競売市場の強気を背景に売却され始めたと考えられる。
19日、法務省登記情報広場によると、先月全国で任意競売開始決定登記から売却に伴う所有権移転登記申請まで2年以上かかった集合建物は680件に達した。5月の523件と比較すると、2ヶ月で30.0%増加した。先月売却登記が申請された全国の集合建物2703件のうち、25.2%は2年を超える物件であった。
特にソウルでは長期競売物件の売却が集中している。ソウルで2年を超えて売却された任意競売の集合建物は、5月の36件から6月には63件、7月には110件と、2ヶ月で3.1倍に増加した。
長期物件の割合も大幅に増加した。先月売却登記が申請されたソウルの集合建物は264件で、そのうち41.7%が競売開始後2年を超えた物件であった。長期物件の割合は、5月の14.9%から6月には32.0%に上昇し、さらに1ヶ月で9.7ポイント上昇して40%を超えた。
同月、京畿道は17.6%、仁川は14.5%にとどまり、首都圏でも地域別の差が顕著であった。長期競売物件の売却は首都圏全体で均等に増加したのではなく、ソウルに集中している。
これは競売物件が急増した上に、ソウルの住宅価格上昇と競売需要の回復を契機に、長期間売却が滞っていた物件が多数売却された影響と考えられる。競売・公売データ専門企業のジジオクションによると、先月のソウルのアパートの落札価格率は101.0%を記録し、4ヶ月連続で100%を超えた。
法務省登記情報広場によると、2024年7月に任意競売開始決定登記が申請された全国の集合建物は5484件で、前年同月比54.6%増加した。2010年11月以来、13年8ヶ月ぶりの最大規模である。当時を前後して急増した物件の一部が、事件処理の遅延や個人再生などにより競売手続きが長期化し、最近売却されたと考えられる。
ソウルの住宅価格上昇が一部の債務者の競売遅延の要因を高めたとの分析もある。個人再生申請だけで競売が自動的に中止されるわけではないが、裁判所は必要と判断すれば担保権の実行のための競売手続きを中止または禁止することができる。
競売が中止されている間に住宅価格が上昇すれば、再開された競売で従来より高い価格で売却される可能性が高まる。売却代金で担保債務や優先債権などを返済した後に残る資産も債務者に戻ることが増える。ただし、登記統計だけでは個別物件の遅延理由や個人再生の有無を確認することは難しい。
カン・ウンヒョン法務法人名道競売研究所長は「ソウルのように住宅価格が上昇する地域では、一部の債務者が裁判所の実務の制度的限界を競売遅延に利用するケースも見られる」とし、「実際に2024年から2025年に落札され、個人再生などの影響で売却が不許可となった物件が再度競売にかけられ、競争率が高まり、落札価格が従来より数億円上昇したケースもいくつかある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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