韓国のオフィス新規供給が大幅に拡大し、ソウルの平均空室率が上昇したものの、優良資産を中心に賃料と投資需要が堅調な推移を見せており、オフィス市場の二極化が深化している。
商業用不動産総合サービス企業「アールスクェア（RSQUARE）」が12日に公開した資料によると、2026年第2四半期のソウルのオフィス平均空室率は、前期比0.4%ポイント上昇の6.5%を記録した。11棟のオフィス、約9万9,000坪規模の新規供給が行われた中、その60%以上が都心圏域（CBD）に集中し、全体的な空室率上昇を牽引したと分析されている。
特にCBDには、「G1ソウル（4万3,388坪）」や「ルネスウェア（1万2,587坪）」など、計6万1,642坪のオフィスが新たに供給された。これにより、CBDの空室率は前期比2.4%ポイント上昇の7.3%となった。
しかし、供給の増加がそのまま賃料の下落につながるわけではなかった。CBD大型オフィスの平均賃料は前年同期比8.5%上昇となり、ソウル主要圏域の中で最も高い上昇幅を記録した。新規供給が相次ぐ中でも、立地と商品性に優れたオフィスに対するテナント企業の需要は依然として強固である証左といえる。
一方、江南圏域（GBD）では「フライト・トゥ・クオリティ（Flight to Quality）」現象が一段と際立った。第2四半期に新規供給がなかったGBDの超大型オフィス空室率はわずか0.3%、大型オフィス空室率も2.2%にとどまった。供給が制限される中、企業によるプライムオフィス選好のトレンドが続いている。
投資市場においては、取引規模が大幅に拡大した。第2四半期のソウルおよび盆唐（ブンダン）地域のオフィス取引額は約6兆ウォンを記録し、前期の3兆5,000億ウォンから約1.7倍に急増した。
反面、平均取引坪単価は2,719万ウォンと、前期比11.1%下落した。これについて専門家は、非コア（Non-Core）資産の取引割合が拡大したことにより、全体の平均価格が押し下げられたものと分析している。
汝矣島圏域（YBD）では、取引規模および価格の両面で市場をリードする記録が打ち立てられた。「IFCオフィス棟」は約1兆9,278億ウォンで取引され、第2四半期全体のオフィス取引の中で最大規模を記録した。また「ハナ証券汝矣島社屋」は約8,112億ウォン、坪単価約3,840万ウォンで取引され、YBDオフィスの歴代最高坪単価を更新した。
アーリスクェアは、下半期も優良資産を中心としたオフィス投資需要が継続するものと予測している。同社のイ・サンジュン ビッグデータコンサルティング本部長は、「下半期も優良資産を中心とした取引基調は維持されるだろう」とし、「立地競争力が優れ、安定的なキャッシュフローを確保した資産、あるいは優れた物理的スペックとバリューアド（Value-add）の潜在力を備えた資産の成約可能性が高い」と分析した。
今回の第2四半期オフィス市場は、単に「供給量が増えた」という理由だけで資産価値が一律に下落するわけではないという現実を浮き彫りにした。空室率の上昇とは裏腹に、優良オフィスの賃料や取引価格が強含みを見せていることから、今後は立地と資産の競争力に応じた市場内の差別化がさらに深まる見通しだ。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
