韓国の1世代目デベロッパーであるイレブン建設は、龍山ユン軍基地の開発に注力し、3年ぶりに黒字に転換した。主要子会社である龍山イレブンの業績が反映され、連結純利益は1800億ウォンを超えた。しかし、営業活動では1000億ウォン以上の現金が流出した。帳簿上の反発を実質的な財務改善に結びつけるためには、オフィステルの分譲代金と共同住宅の賃貸保証金を回収し、1兆3000億ウォン規模のプロジェクトファイナンス（PF）を減少させることが鍵となる。
26日、金融監督院の電子公示システムに公開された監査報告書によると、イレブン建設は昨年、連結基準で売上4076億5600万ウォン、当期純利益1836億6800万ウォンを記録した。2022年以降続いた赤字から脱却し、3年ぶりに黒字転換を果たした。
業績の反発を牽引したのは、ユン軍基地の開発を担当する特別目的会社（SPC）である龍山イレブンである。龍山イレブンは昨年、オフィステルの分譲などにより売上2161億3400万ウォン、当期純利益1332億2200万ウォンを上げた。連結純利益の大部分は龍山プロジェクトからのものである。
純利益には繰越欠損金に関連する繰延法人税資産の認識効果も反映されている。今後の課税所得発生の可能性を前提に法人税費用が減少し、当期純利益が拡大した。営業利益は改善されたが、純利益の増加分全体が現金流入を伴った営業成果とは言い難い。
イレブン建設は不動産市場の低迷とPF市場の厳しさの中で、新規事業を広げるよりもユン軍基地の開発に注力してきた。同社の最大の事業である『ザ・パークサイド・ソウル』は、2017年に韓国土地住宅公社（LH）から1兆552億ウォンで購入したソウル龍山区梨泰院洞の4万4935㎡の土地に共同住宅、オフィステル、ホテル、業務・販売施設などを整備する複合開発プロジェクトである。現代建設が施工を担当し、2027年の完成を目指して工事が進められている。
最初の試金石は、昨年供給されたハイエンドオフィステル『ザ・パークサイド・スイート』であった。平均1.67対1の競争率を記録したが、事業の成果は実際の契約と分譲代金の回収速度に依存している。契約金、中間金、残金が計画通りに入金される必要があり、PFの元利金返済と後続の工事費の支払いも円滑に進む。
同社の次の勝負所は共同住宅420戸である。大型平面を中心とした高級住宅商品で、来る9月に民間賃貸方式で供給する方針が進められている。一定期間賃貸運営した後、分譲転換する構造である。
民間賃貸で供給すれば分譲価格上限規制の適用を受けず、市場状況や商品性に応じて価格を設定できる。しかし、当面の現金流動性を左右するのは、今後の分譲転換価格よりも、賃借人募集を通じて入ってくる賃貸保証金である。共同住宅の供給と保証金の流入時期がPFの満期と重なるため、賃貸需要の確保が財務構造改善の重要な変数となる見込みである。
帳簿上の黒字とは裏腹に、現金流動性には負担が残っている。昨年の連結基準の営業活動による現金流動性は1067億2200万ウォンの純流出を記録し、3年連続でマイナスを続けている。営業活動で入ってきた現金よりも、事業費や工事費に投入された資金が多かったことを意味する。
在庫資産も2兆ウォンを超えている。監査報告書上の未完成住宅は5654億ウォン、用地は1兆2352億ウォン規模である。分譲未収金も1609億ウォンに達し、会計上認識した売上が実際の現金として入ってくるまでに時間差が生じている。
連結基準の借入金は約1兆7000億ウォン、負債比率は200%前後である。特別関係者から借りた資金も約1000億ウォンに増加した。龍山開発事業の本PF約1兆3000億ウォンは2027年に満期を迎える。
ユン軍基地から発生する現金をどれだけ早く借入金の縮小に投入できるかによって、利息負担と新規事業の余力が変わる。オフィステルの分譲残金や共同住宅の賃貸保証金の回収が遅れると、満期延長や借換えの過程で金融コストが増加する可能性もある。
龍山以外の既存事業でも資金回収が必要である。全羅南道海南郡の『パークレスト海南』と京畿道金浦市の『高村セントラルザイ』には、まだ未分譲と分譲未収金が残っている。龍山で大規模な利益を認識しても、他の事業所に縛られた資金が解放されなければ、会社全体の現金流動性改善の速度は制限される可能性がある。
イレブン建設はユン軍基地に対する選択と集中を通じて、損益計算書上の反発には成功した。しかし、2兆ウォン台の在庫資産と1兆ウォン台のPFが残るため、回復の完成度は売上と純利益よりも、実際に入ってくる現金にかかっている。
オフィステルの分譲代金と共同住宅の賃貸保証金がPFの返済と借入金の削減につながれば、ユン軍基地はイレブン建設を危機から救った代表的な事業として残ることができる。資金回収が遅れる場合、会社全体が単一プロジェクトのスケジュールと金融市場の状況に左右される集中リスクが高まる。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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