ソウルの住宅供給策を巡り、政府と東京都の見解が対立している。再開発・再建築の供給効果について意見が分かれ、準工業地域や駅近の活用に関しては大筋で合意しているが、供給主体や開発方式には違いがある。
26日、政府と東京都によると、李在明大統領は23日に行われた不動産政策国民大討論会で、ソウル内の新規宅地を見つけるのは難しいと診断しつつ、整備事業の住宅純増効果には疑問を呈した。李大統領は「再建築は世帯数が増える場合もあるが、大きく増えるわけではなく、平米数が増える」とし、「再開発は総入居世帯数が減るのが一般的だと思う」と述べた。
オ・セフンソウル市長は翌日、「ソウルにこれ以上家を建てる土地がないという現実は認めるが、事実上唯一の大規模供給手段である再開発・再建築の供給効果を否定した」と反論した。ソウル市が推進する整備事業を通じて、2031年までに31万戸以上を着工し、事業がすべて終了すれば約8万7000戸が純増するという主張である。
両者の溝は24日に行われた金ユンドク国土交通部長官とオ市長の非公開会合でも確認された。国土部は龍山国際業務地区の住宅を1万戸程度に増やす案を東京都と協議しているが、東京都の現行計画は6000戸である。東京都は国際業務機能や学校・交通などの基盤施設の条件を考慮すべきだという立場であり、この日も供給規模について合意には至らなかった。
一方、準工業地域の用途変更や遊休地の活用を通じて住宅供給を増やす案には、両者の方向性が一致している。大討論会でも機能が衰退したり低利用されている準工業・商業地域を住宅・産業複合用途に転換し、公的貢献を前提に非住宅用地の住宅転換を拡大すべきだという主張が出された。李大統領も空室の知識産業センターや商業施設・オフィスを住宅施設に転換し、LHが公営賃貸として供給する提案に「早くやる」と応じた。
東京都は住宅化が進んだ準工業地域の共同住宅容積率を最大400%まで引き上げ、現在32か所で約2万7000戸規模の事業を推進している。産業機能が残る場所は先端産業・業務拠点として高度化し、住宅化された場所は整備事業と複合開発で供給を増やすという構想である。ただし、推進事業の多くが再開発・再建築であるため、東京都は準工業地域の活用を整備事業規制緩和と結びつけた都心高密度開発の一環と見ている。低利用の非住宅用地の選別的転換に重きを置く政府とは、詳細なアプローチが異なる。
駅近も共通の要素である。李大統領は国民住宅規模の高品質長期賃貸を中産階級も利用できるように駅近に優先供給すると明らかにした。東京都は容積率や用途地域インセンティブで民間複合開発を促し、その対価として長期賃貸住宅と基盤施設を確保する駅近開発を東京都全域に拡大している。
これまでの大統領発言や討論会の議論を見ると、政府は低利用の非住宅施設転換や駅近長期賃貸など選別供給と公営賃貸に相対的に重きを置いている。東京都は民間整備事業と複合開発の事業性を高め、開発利益の一部を長期賃貸住宅と基盤施設に確保することに焦点を当てている。
ソウルの供給不足への懸念が高まる中、対象地と開発密度、公的貢献基準を調整するためには、政府と東京都間の定例協議が必要だとの指摘が出ている。高鍾完韓国資産管理研究院長は「太陵、龍山整備場、果川競馬場を見れば、中央政府と地方政府の定例協議体の構成が必要だ」とし、「特に国土部と東京都は毎月一度会ってほしい」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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