ソウルのアパート賃貸市場の上昇傾向が江北や郊外地域に急速に広がっている。最近、貸出規制や住宅価格の上昇負担により、住宅購入を先延ばしにする需要が増加している中、賃貸物件の不足も重なり、相対的に価格が低い地域を中心に賃貸需要が集中している。
特に江北区や中浪区、成北区などのソウル江北圏では、売買価格と賃貸価格が同時に大幅に上昇している。売買市場では価格上昇が続く中、賃貸に留まろうとする待機需要も滞留しているとの分析がある。
25日、KB不動産が発表した週次アパート市場動向によると、7月第3週のソウルアパート賃貸価格は前週比0.38%上昇した。前週と同じ上昇率を維持し、強い上昇傾向を続けている。
自治区別では、江北区の賃貸価格が1週間で1.15%上昇し、ソウル25の自治区の中で最も高い上昇率を記録した。続いて、銅雀区が0.82%、中浪区が0.76%、光津区が0.73%、成北区が0.65%それぞれ上昇した。
今週の賃貸価格上昇上位地域に江北圏の自治区が多数含まれ、賃貸価格の負担が軽かった江北や東北圏にも価格上昇圧力が本格的に伝わる様相を見せている。
売買市場でも同様の流れが観察された。同期間中、ソウルアパートの売買価格は0.34%上昇し、前週と同じ上昇幅を維持した。中浪区が1.08%上昇し、ソウルで最も高い上昇幅を示し、ノウォン区が0.66%、成北区が0.54%上昇した。
売買と賃貸の上昇地域がかなり重なっている点も注目される。中浪区や成北区などでは、売買価格と賃貸価格が並んで強気を示した。ソウルの中心地で始まった価格上昇が比較的安価な地域に広がり、売買市場と賃貸市場を同時に押し上げていると考えられる。
ただし、売買価格の上昇傾向とは裏腹に、住宅を購入しようとする需要者の心理は一服している。ソウルの買い優位指数は前週89.2から今週84.2に5.0ポイント低下した。買い優位指数は100を超えると買い手が多く、100を下回ると売り手が多いことを意味する。
地域別では、江北14区の買い優位指数が1週間で7.4ポイント低下した。江南11区の下落幅である2.9ポイントよりも2倍以上大きい。江北圏を中心に売買価格は急速に上昇しているが、実際に購入に踏み切る需要はわずかに減少している。
一方、ソウルの賃貸価格上昇傾向は隣接する京畿地域にも広がっている。KB不動産の調査によると、華城・東灘区は今週賃貸価格が0.70%上昇し、九里市は0.64%、光明市は0.52%、ハナム市は0.44%上昇した。
これらの地域はソウルへのアクセスが比較的良好で、最近の売買価格上昇傾向が顕著であるという共通点がある。ソウルから流出した賃貸需要と該当地域内の買い待機需要が共に動き、賃貸価格を押し上げていると考えられる。
東灘区の場合、最近規制地域に指定された後、売買市場では様子見の傾向が広がっているが、価格指標には以前の上昇傾向が時差を置いて反映されている。売買取引が縮小しても、既存の居住需要が消えるわけではなく、購入を待つ需要が賃貸市場に残れば、賃貸価格はむしろ強気を維持する可能性がある。
光明、九里、ハナムもまた、ソウルと隣接する代替居住地として挙げられる。ソウルの賃貸価格が上昇するたびに、相対的に価格が低いこれらの地域に需要が移動してきたが、最近では京畿地域の賃貸価格も共に上昇しており、住居費削減効果が薄れている。
今後の賃貸市場では、秋の引越しシーズンの需要と入居物件の量が主要な変数として作用する見込みである。通常、下半期には学区や職場移動のための賃貸需要が増加する。新築アパートの入居が十分でない地域では、季節的需要の増加が賃貸価格の上昇に直結する可能性が高い。
売買市場の様子見がどれだけ長く続くかも重要である。貸出規制が続き、住宅価格の負担が軽減されない場合、購入を待つ需要が賃貸市場に長期間留まる可能性がある。売買取引の減少が賃貸需要の減少につながるのではなく、むしろ賃貸需要を蓄積する構造である。
賃貸価格が引き続き上昇すれば、再び売買市場を刺激する副作用も排除できない。賃貸価格と売買価格の差が縮まれば、一部の賃貸者が購入に転換する可能性があり、家主の立場では賃貸保証金を活用した投資余力が増すとの分析がある。
不動産業界関係者は「最近の賃貸価格上昇は江南圏の一部地域の局所的な現象ではなく、江北やソウル郊外、京畿隣接地域に広がっている」とし、「住宅が今すぐ必要な実需が賃貸市場に集中しており、賃貸市場の不安を増大させる可能性があるため、入居物件の確保と賃貸供給の拡大が可視化しない限り、短期的な賃貸市場の不安は続く」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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