東京の住宅市場では、今後の供給を示す先行指標が減少する一方で、住宅を購入しようとする取引需要が回復している「不均衡」が顕著になっている。現在の住宅価格の上昇よりも、今後市場に出る住宅が減少している中で、現在の購入需要が増加していることから、中長期的な供給不安が高まる懸念が出ている。
24日、国土交通省の住宅統計によると、今年1月から5月までの東京の住宅の許可件数は1万9052戸で、昨年同期比で1.4%減少した。許可は実際の住宅建設が始まる前の段階で、今後の供給規模を測る先行指標とされている。
実際に工事に入った着工件数はさらに大きく減少した。同期間中の東京の住宅着工は9630戸で、前年同期比で10.7%減少した。この中でアパートの着工は6615戸で25.3%減少し、全体の住宅よりも減少幅が2倍以上大きかった。
即入居可能な物件を意味する完成実績も急減した。今年1月から5月までの東京の住宅完成は1万3111戸で、昨年同期比で41.6%減少した。アパートの完成は1万690戸で48.4%減少し、事実上半減した。
許可、着工、完成という供給段階が同時に縮小している。許可が減少すれば新規事業所が減り、着工の減少は数年のタイムラグを経て完成と入居物件の縮小につながる。すでに完成物件が急減している状況で、着工の回復が遅れる場合、東京の供給不足は短期間で解消されることは難しいと見られる。
一方、住宅取引は増加している。今年1月から5月までの東京の住宅売買取引量は5万6938件で、前年同期比で17.7%増加した。供給関連の指標が一斉に減少しているのとは正反対の動きである。
最近では、購入意欲がさらに強まっている。5月の東京の住宅売買取引は1万4145件で、前月比で11.0%増加した。この中でアパートの取引は8946件で、1ヶ月で18.9%増加した。アパートを中心に取引が回復していることを意味する。
需要の回復と供給の減少のギャップは価格にも表れている。韓国不動産院が発表した6月の全国住宅価格動向調査によると、東京のアパートの売買価格は1ヶ月前より1.21%上昇した。成北区や光津区、東大門区などの強北圏だけでなく、九老区や江西区など比較的中低価格の住宅が多い地域でも上昇傾向が広がっている。
賃貸価格の上昇幅は売買価格を上回った。6月の東京のアパートの賃貸価格は前月比で1.37%上昇し、売買価格の上昇率より0.16ポイント高かった。東京のアパートの賃貸価格の月間上昇率は5月の1.15%から6月の1.37%に拡大した。
供給不足の懸念は賃貸市場で先に現実化する可能性が高い。入居物件が減少すれば新たに市場に出る賃貸物件が減り、再開発事業の移転需要や新婚夫婦・学区需要が集中する地域では借主間の競争が激化する可能性がある。賃貸価格の上昇が続けば、保証金の負担に耐えられない一部の借主が中低価格の住宅購入に移行し、再び売買市場の需要を刺激する構造も見られる可能性がある。
不動産業界関係者は「東京の住宅市場の不安要因は単に現在の価格が上昇したということにとどまらない」と述べ、「今住宅を購入しようとしている人は増えているが、2〜3年後に市場に出る新規住宅は減少している」と説明した。続けて「取引の増加と着工の減少が同時に続く場合、今後の入居難や賃貸難、新築アパートの希少性が絡み合い、市場の不安が長期化する可能性が高まっている」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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