不動産直取引市場の急成長、数百万円の仲介手数料を節約

家賃上昇で仲介手数料の負担増加、プラットフォームも直取引と安全サービスを強化

不動産直取引に関する現状と特徴[グラフィック=ジェミナイ・イ・ウンビョル記者]

30代の会社員、イ・ユリさんは最近、賃貸生活を終え、マイホームの購入に乗り出した。公認仲介業者を介した取引は安全だが、周囲の知人から勧められた直取引を試みた。彼女は不動産直取引プラットフォームで良い物件を見つけた。ソウル郊外の専有面積13㎡、1部屋の低層アパートである。イさんはすぐに家主と直接チャットをしながら、売買価格を交渉した。最終契約価格は3億3000万ウォンで、直取引のため「仲介手数料」は発生しなかった。公認仲介業者を通じて取引を行う場合、最大145万ウォン（上限率0.4%に基づく仲介手数料132万ウォン＋付加価値税）を支払う必要があるが、この金額をそのまま節約でき、大満足である。

不動産を売買した経験がある人は皆、最後のサインをするまでの過程がどれほど大変かを知っている。そのため、大多数は公認仲介業者を通じて取引を行う。「仲介手数料」の負担はあるが、数億から数十億ウォンの家を売買するのに、スーパーで物を買うようにはいかないだろう。
しかし、トレンドは変わりつつある。最近、不動産売買市場で直取引が急速に広がっている。オンライン取引プラットフォーム「ダンゴマーケット」でも、アパートの物件が頻繁に掲載されている。公認仲介業者を介さない直取引の利点は何だろうか。
 

急速に増加する不動産直取引

23日、本紙が国土交通省の実取引価格統計を集計した結果、昨年7月から今年6月までにソウルで取引されたアパート72,442件のうち、直取引は3,404件で全体の4.7%を占めた。連棟・多世帯は全体38,824件中6,004件（15.5%）、一戸建て・多世帯は4,151件中458件（11.0%）が直取引で行われた。アパートは依然として公認仲介業者を介した取引が大半を占めているが、連棟・多世帯を中心に直取引が急速に広がっている様子が見受けられる。

直取引の需要はプラットフォームでも確認できる。本紙がダンゴ不動産から入手した資料によると、今年上半期の直取引投稿数は昨年同時期より8.4%増加した。特に今年第2四半期（4〜6月）の増加率は17.1%を記録し、増加傾向がより顕著になった。
 
直取引物件も多様化する傾向にある。過去にはワンルームやビラの賃貸など小額取引が中心だった不動産直取引が、最近ではアパートや商業施設まで拡大している。不動産プラットフォームを通じて、家主と買い手が直接物件を確認し、連絡を取る取引方式が急速に定着しているというのが現場の声である。
 

[グラフィック=アジュ経済]

「仲介手数料ゼロ」の甘い魅力

不動産直取引の最大の利点は仲介手数料の負担がないことである。現行の国土交通省の施行規則およびソウル市の条例に基づくと、住宅売買の仲介手数料の上限率は取引金額に応じて異なる。取引金額5,000万ウォン未満は0.6%、5,000万ウォン以上〜2億ウォン未満は0.5%、2億ウォン以上〜9億ウォン未満は0.4%である。その後、9億ウォン以上〜12億ウォン未満は0.5%、12億ウォン以上〜15億ウォン未満は0.6%、15億ウォン以上は最大0.7%の上限率が適用される。これを実際の取引に当てはめると、賃貸5億ウォンは約150万ウォン、売買10億ウォンは約500万ウォンの仲介手数料が発生する。
 
したがって、取引金額が大きいほど、直取引による仲介手数料の節約効果はさらに大きくなる。ダンゴ不動産で行われた過去最高額の直取引は、取引金額50億ウォンの済州道・西帰浦のホテルである。公認仲介業者を通じて取引する場合、上限率を適用すると仲介手数料だけで約4,500万ウォンが必要だが、直取引では仲介手数料は「0ウォン」である。
 
国内の不動産直取引プラットフォームを代表するダンゴ不動産は、2015年に不動産カテゴリーを新設して以来、地域に基づく直取引サービスを運営してきた。昨年2月からは地域の公認仲介業者も物件を登録できるように支援し、直取引と仲介取引を併せて提供する構造を構築した。ダンゴ関係者は「直取引は仲介手数料を節約し、直接手間をかけようとする実需者の利用が活発である」と述べ、「同時に地域の公認仲介業者も地域住民に物件を知らせる窓口として活用し、直取引と仲介取引の両方が成長を見せている」と語った。
 

どのプラットフォームを利用するか

直取引市場が成長する中、プラットフォーム間の競争も激化している。単に直取引物件を提供するだけでなく、契約や権利分析など取引全過程を支援するサービスも登場している。

不動産直取引プラットフォーム「ボクドクパン」は、仲介業者の物件を受け付けず、直取引利用者を対象に専門家連携サービスを運営している。ボクドクパンは、家訪問同行や権利分析、契約書の作成・確認、登記業務、残金処理など取引段階ごとに専門家をつなぎ、直取引過程で必要なサービスを選択的に利用できるようにしている。取引当事者が公認仲介業者や法務士、権利分析専門家などと直接つながることができる構造で、仲介手数料の代わりに必要な手続きだけを支援してもらえるのが特徴である。

ネイバー不動産やジッバン、ダバンなどは、家主が直接物件を登録できるように支援している。ただし、ジッバンは家主が登録した物件情報を近隣の仲介事務所と共有し、公認仲介業者が買い手や借り手をつなぐ方式である。家主は複数の仲介業者を直接訪問する必要はないが、契約は公認仲介業者を通じて行われるため、仲介手数料は発生する。
  
特に物件確認段階で専門家が同行し、瑕疵の有無を確認したり権利関係を検討したり、契約段階では契約書の確認や登記・残金処理まで支援し、直取引過程で発生する可能性のある情報不足を補うことに重点を置いている。
 
これらのプラットフォームは「直取引は危険だ」という懸念を最小限に抑えるための安全装置も強化している。ダンゴ不動産は個人の直取引物件に対して所有者認証を義務化し、登記簿謄本と照合した後「家主確認物件」と表示する。家主でない者が物件を登録する場合は、家主確認や賃貸契約書の提出手続きを経なければならない。
 
契約過程で発生する可能性のあるリスクを減らすためのサービスも拡大している。ダンゴ不動産は契約金安心決済サービスと直取引チェックリストを提供しており、最近では登記簿謄本を簡単に理解できるように「簡単に読む登記簿」サービスも改編した。ダンゴ関係者は「安全な取引環境の整備のために、物件の信頼性と取引の安全性を高める機能を継続的に強化していく計画である」と述べた。
 
ただし、直取引は公認仲介業者が行っていた権利関係の確認や契約手続きを取引当事者が直接行わなければならないため、注意が必要である。登記簿謄本や建物台帳、先順位権利関係、契約書特約などを慎重に確認し、残金支払い手続きも自分で行う必要がある。業界では、プラットフォームが提供する認証サービスやチェックリストを活用しても、契約前に権利関係や取引条件を十分に検討することが重要だとアドバイスしている。



* この記事はAIによって翻訳されました。

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