結婚を控えた31歳のA氏は、今年3月にソウルの西大門区の再開発区域にある反地下のビラを購入した。保証金1億7000万円を支払い、住んでいた新築ビラの賃貸価格が1年で2億円に跳ね上がったための決断である。このままでは賃貸を転々とするだけでマイホーム取得が遠のくという危機感が強かった。A氏が選んだ場所は、組合設立の認可を受け、組合員の継承が可能な再開発区域である。今後約7億円の負担金が必要だが、ソウルでこの程度の費用で新築アパートを手に入れる機会は少ないと考えた。ただし、再開発が完了するまで少なくとも2年間は反地下ビラで生活しなければならないという現実が厳しかった。A氏は自分の家を「廃屋レベル」と表現した。初めて家を見に行った日、ゴキブリが家の中を歩き回っているのを見て驚愕した。そのままでは到底住めないため、床材や壁紙はもちろん、シンクやトイレまで全て新しく施工した。しかし、A氏は満足している。「2年後には新築アパートに入れるので、この程度の苦労は…」
ソウルのアパート価格が急騰し、貸出規制で購入のハードルが高くなる中、いわゆる「ボディテック」に挑む20・30代が増えている。「ボディテック」とは、身体と資産運用を組み合わせた言葉で、再建築や再開発による将来の価値上昇を期待し、古いビラやアパートに不便を甘受して住むことを指す。ソウルのアパートの平均価格が約16億円に達し、若者がアパートを直接購入することが難しくなると、相対的に価格が低い老朽ビラや再建築初期段階のアパートに目を向けるようになった。
実際、不動産プラットフォームのダバンが国土交通省の実取引価格システムを分析した結果、今年1〜5月のソウルのアパート売買は3万4932件で、前年同期（3万5419件）に比べ1.4%減少した。一方、同期間のソウルの連立・多世帯住宅の売買は1万9273件で45.8%急増した。特に、再開発事業への期待感が高い地域を中心に取引の増加が顕著であった。連立・多世帯住宅の取引増加率が最も高かった光津区は前年同期比95.7%増加し、松坡区と永登浦区はそれぞれ82.4%、82.2%増加した。最近では、ソウル市の行政支援により事業の進行が比較的早いノウォン区の上階ニュータウンや江南区の防火ニュータウンなど、迅速統合計画（新通計画）対象地が「ボディテック」地域として注目されている。
ここで、組合員の地位を継承できる段階を考慮する必要がある。投機過熱地域では、再建築事業の場合は組合設立認可以前、再開発事業は管理処分計画認可以前に住宅を購入すれば組合員の地位を引き継ぐことができる。その時点以降に住宅を購入した場合、入居権を受け取れず、現金清算の対象となる可能性がある。
認可後にも組合員資格を継承できる例外を狙うことも一つの方法である。小規模再開発事業は投機過熱を防ぐため、組合設立認可後に住宅や土地を購入した場合、原則として組合員の地位を継承できない。しかし、認可後2年が経過しても事業施行計画の申請が行われず、売主がその不動産を一定期間以上保有している場合は、継承が許可される可能性がある。ただし、管理処分計画認可以前の段階は、事業の遅延や工事費の上昇、追加負担金の増加などの変数により、入居まで10年以上かかる可能性も考慮しなければならない。
ヤン・ジヨン 新韓プレミアパスファインダー専門委員は「整備事業が初期段階にある場合、進行速度がかなり長くかかるため、長期間資金を埋めておく状況が発生する可能性がある」と述べ、「相対的に安価な連立・多世帯住宅を売買する場合でも、規制をよく確認してアプローチする必要がある」と警告した。
ナム・ヒョクウ ウリ銀行不動産研究院は「事業初期段階にある整備事業地は、開発可能性に対する期待感が高まると需要が増加し、価格が上昇するように見えるが、特定のイベントや許可の遅延などの変曲点が発生すると、需要者がいなくなるため価格が急落する可能性がある」と述べ、「長期的に需要が堅実な場所を見なければならない」と強調した。
続けて「基本的に住民の同意率をよく見る必要がある」とし、「同意書を集めている状況で、迅速統合計画地域に選定されたという話だけを聞いて購入するのは慎重であるべきだ」と付け加えた。
現場確認と資金計画も必須である。交通、学区、生活インフラ、周辺開発計画だけでなく、建物の状態や占有状況まで直接確認する必要がある。入札価格は周辺の市場価格や修理費、明渡し費用、税金などをすべて反映して保守的に算定するべきである。落札代金の納付期限は、売却許可決定が確定した後、通常4週間以内に納付しなければならないことも知っておくべきである。
キム・ヒョソン KB国民銀行不動産首席専門委員は「アパートは競売であっても市場価格より大幅に安くない場合が多い」と述べ、「価格があまりにも低く落札された場合、明渡し部分など権利の解釈がどうなるかをよく確認する必要がある」と警告した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
