不動産市場は難解である。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難しい。『難しい不動産』を見つめることから始まる。
「買主の事情を考慮した。」 「民事上の合意に基づき透明に進められた。」 これは李在明大統領夫妻の分譲マンションの根抵当取引に関する青瓦台の説明である。共に民主党は一歩進んだ。未払いの残金を担保するための根抵当は「合法的で正常な取引方式」であり、「通常利用される手段」であると述べた。ローン規制も「売主が残金の支払いを猶予することを禁止する制度ではない」とした。大統領夫妻が残金を遅れて受け取る「不利な条件を受け入れた」との評価も付け加えた。
この説明をそのまま受け入れるなら、今回の取引は防御で終わる問題ではない。合法的で正常であり、通常的で、買主の事情を考慮するために売主が不利な条件まで受け入れた模範的な取引である。大統領個人の善意に留めておくのは惜しい。『善良な売主金融』という名前を付けて正式な制度に育てる価値がある。
この大統領夫妻は、埼玉県成増市のマンションを29億ウォンで売却し、買主を債務者とした債権最高額17億7000万ウォンの根抵当を設定した。売買代金を全て受け取る前に所有権を移転し、未払い分には利息も受け取らないことにした。再建築権の承継問題を考慮して買主を配慮した取引との説明もあった。
青瓦台の説明によれば、残金を全て支払う前に所有権を移転し、再建築権の承継可能性を残し、未払い分は数ヶ月後に無利子で返済する取引である。この程度なら『善良な売主』という表現は過言ではない。残金は10月末に支払うことになっている。ただし、債権最高額17億7000万ウォンと区別される実際の未払い残金や具体的な返済・延滞条件については公開されていない。
事情はあるが制度はない
政府は昨年10月15日の対策で、首都圏・規制地域の25億ウォン超の住宅に対する金融機関の住宅担保ローン限度を2億ウォンに引き下げた。高額住宅の借入購入を強く抑制する意図であった。29億ウォンの住宅を購入しても、金融機関から受けられる住宅担保ローンは最大2億ウォンである。
しかし、売主が残金の支払いを猶予し、該当住宅に根抵当を設定すれば状況は変わる。買主は家の代金を全て支払う前に所有権を移転し、後で売主にお金を返す。金融機関に対する債務が売主に対する債務に移行しただけで、家を購入するための負債という経済的機能は同じである。
現行法がこれを禁止していないという民主党の言い分は正しい。しかし、合法であるという言葉は法律的な答えであり、与党の政策的な答えではない。政府が借入購入を抑制しようとし、金融機関の正門を狭めている中で、売主が横のドアを開けても良いのかを問うているのである。
青瓦台は『買主の事情』を強調した。事情のない国民がどこにいるのか。住んでいた家が時期通りに売れなかったり、賃貸保証金を返してもらえない人もいる。入居とローン・税金のスケジュールが重なった人も数多くいる。
問題は、誰がより困っているかではない。どの事情を制度が受け入れ、誰の事情は各自で解決させるのかである。再建築組合員の地位を守らなければならないという事情を政府・与党が取引の正当化根拠にするつもりなら、誰のどの事情まで認めるのか基準を答える必要がある。
『通例的』なら統計で管理すべき
民主党は根抵当が不動産取引で通常的に利用される手段であると言った。根抵当権という担保装置が一般的であるということと、売主が高額住宅の売買代金のかなりの部分を数ヶ月間無利子で残す取引が一般的であるということは異なる。
金恩恵国民の力議員室が今年1月から5月の住宅資金調達計画書を分析した結果、買主と売主の間に根抵当が設定された取引は全体のアパート取引の3.87%であった。25億ウォン以上30億ウォン未満のアパートでは5.96%であった。少なくとも該当価格帯で主流取引と呼ぶには難しい数字である。
ただし、大統領のアパートがある陽地村では、再建築事業手続きの前に売主が根抵当権者となった取引が少なくないことが確認された。市場全体で一般的な方式というより、再建築のスケジュールと合致して所有権移転を急いだ取引が特定の団地に集中していると見ることができる。
根抵当という担保手段の通例性と高額住宅の売買代金のかなりの部分を数ヶ月間無利子で猶予した今回の取引条件の異例性は別の問題である。大統領が不利な条件まで受け入れた特別な配慮であると強調するなら、これを一般的な取引方式という言葉で一括りにしてはいけない。
市場にはすでに『家主ローン』『売主根抵当可能』『残金貸付可能』などを掲げた高額住宅物件が登場している。銀行のローンが狭められた場所を家主が埋め始めたのである。ローン規制が負債をなくさず、金融機関の帳簿の外に押し出したのであれば、個人の好意や非定型的な私的契約に留める段階ではない。
『善良な売主金融』を制度化せよ
制度化の出発点は支援ではなく、報告と管理である。青瓦台と民主党の説明通り合法的で正常な取引であるなら、売主金融を他の私的借入と区別して報告・管理する基準を設ける必要がある。
私的間の残金猶予を資金調達計画書の別項目として分類し、実際の未払い額や利率、満期、返済資金を具体的に記載させるべきである。金融機関のローンと合算するか、返済能力をどのように管理するかも決める必要がある。
政策的支援や別扱いの対象も区別する必要がある。無住宅実居住者に限定するのか、既存住宅の処分遅延や再建築権の承継まで含めるのか基準が必要である。無利子・低利猶予から生じる経済的利益の課税原則も明確でなければならない。
売主も巨額の残金を期日通りに受け取れないリスクを背負っている。延滞利率や担保実行、優先権確認基準を含む標準契約書が必要である。
政府は家賃を減額した人に『善良な賃貸人』という名前を付けて税額控除を与えた。政府の論理によれば、買主の事情を考慮して売買代金を無利子で待ってくれた人に『善良な売主』という名前と特典を与えられない理由はない。大統領取引という具体的な事例もすでに存在する。
もちろん制度化する瞬間には不都合な事実を認めなければならない。売主に対する未払い債務も住宅を購入するために生じた負債である。金融機関のローンと共に管理すれば、その未払い分も政府が管理しようとした住宅取得負債に含まれる。管理しなければ、資金に余裕があり、買主を信じる家主にだけ開かれる規制外の通路となる。
禁止していないという言葉で放置する問題でも、大統領の配慮という美談で終わらせる問題でもない。政府・与党の説明が正しいなら、実際の債務額や利息・満期条件を報告させ、これをどのように管理するか公開されたルールを作るべきである。それができない例外なら、大統領の善行や先頭を切るような形で装飾してはいけない。
事情のない国民はいない。重要なのは、誰がより困っているかではなく、政策がどの事情をどの基準で受け入れるかである。『善良な売主』大統領、今度は国民の事情も制度として考慮してください。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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