23日、李在明大統領が主宰した不動産国民大討論会では、許可から着工・竣工・入居に至る住宅供給の連鎖が断たれているとの指摘があった。
この日、発表者として登壇した陳美允名知大学不動産学科教授は、滞っている住宅供給の水流を早急に開くために政府による金融・税制支援が必要であると強調した。
陳教授はこの日、居住安定のための住宅供給の緊急性を強調し、断たれた供給パイプラインを復元するための7つの核心政策課題を提示した。
陳教授は「2022年から許可と着工が同時に急減し、特に着工量が大幅に減少した」とし、「これは今後の竣工及び入居量の減少、既存取引市場の物件減少につながり、結果的に庶民と中産階級の居住費負担を増大させるだろう」と診断した。
続けて「賃貸詐欺以降、賃借人の信頼が崩れ、若者の一人暮らしや新婚夫婦の重要な居住選択肢である非アパート新築が大幅に減少した」と述べ、「許可が着工に、着工が竣工と入居に至るように住宅供給パイプラインを復元することが急務である」と強調した。
陳教授は供給のボトルネック解消のために、まず新築供給の回復に向けた選別的金融・税制支援が必要であると強調した。陳教授は「土地確保と許可を終えたにもかかわらず着工に至らない環境を改善し、着工可能な物量を優先的に支援する必要がある」とし、「ただし、規制緩和や支援が価格や期待心理を煽る恐れがあるため、全面的な支援ではなく選別して段階的に支援すべきである」と述べた。
また、民間整備事業の全段階におけるボトルネック現象も解消すべきだと強調した。陳教授は「整備事業は集中して開放すべき長期住宅供給経路だが、容積率の緩和だけでは限界がある」とし、「工事費負担、金融支援、分担金、組合の対立など全段階のボトルネック現象を継続的に管理し、規制緩和が実際の供給につながるかを点検すべきである」と指摘した。
さらに、陳教授は「計画・補償・土地造成・交通など段階別のリスク要因を統合的に管理し、中央と地方自治体、公共の協力を強化すべきである」と述べ、「国民が自分が入居できる家だと実感できるように、負担可能な価格と多様なタイプの住宅を提供する詳細な設計が重要である」と提言した。
また、低利用・遊休地を対象とした計画的複合開発の推進も並行して行うべきだと指摘した。彼は「産業・雇用・消費構造の変化により適切に利用されていない商業・工業地域を住宅に転換する柔軟化が必要である」としつつも、「一律の緩和ではなく、機能が衰退し低利用された土地を優先的・選別的・計画的に複合開発すべきである」と説明した。
さらに、専門的な賃貸主体の育成を通じて賃貸市場の中間地帯を拡充すべきだと付け加えた。陳教授は「厳格な公共賃貸と私的賃貸市場の間の大きな空白を埋める専門性を持った賃貸人を育成し、新築・長期賃貸運営を可能にすべきである」とし、「ただし、支援を受ける分だけ公共性の遵守、透明な管理、賃借人保護という義務が付随するべきである」と強調した。
陳教授は「公共は単なる居住安全網を超えて、景気後退期の供給下方を防ぐ市場創造者の役割を担うべきである」とし、「生涯初めてのマイホームを望む方々の参入のハードルを下げる住宅のはしご役割を強化すべきである」と述べた。続けて「調整対象地域、投機過熱地域、土地取引許可区域など重複して複雑な制度体系を改善すべきである」とし、「市場の不安に対する対応力は維持しつつ、国民の負担と不便を減らす方向で進めるべきである」と付け加えた。
一方、発表後、李在明大統領は陳教授に2022年から住宅の許可と着工量が急減した構造的原因について質問を投げかけた。
陳教授は「2022年末から始まった金利上昇の影響が大きい」とし、「政策的要因よりも、コロナ19を経て発生したグローバル供給網の混乱、資材調達の問題、工事費の上昇など内外的環境の悪化により建設業界の着工が遅延した」と答えた。
続けて現在の状況と今後の展望について陳教授は「現在もこの文脈が続いている」とし、「大企業は民間再建の受注などで市場が回復しているが、全体建設業の90%以上を占める中小住宅建設事業者が参加する市場は大きく沈んでいる」と説明した。
さらに、陳教授は高金利の持続、資材調達の困難、PF（プロジェクトファイナンス）市場の未改善などを指摘し、「客観的な経済状況を考慮すると、当面は許可と着工の萎縮傾向が維持される可能性が高い」と見込んだ。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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