政府は税制と金融を網羅した不動産総合対策を検討中であり、23日に開催される大統領主催の不動産国民大討論会が今後の政策方向を見極める分岐点となる見込みである。総合不動産税の課税基準の転換と超高額住宅基準、住宅金融における実需者の認定範囲が核心争点として浮上している。
21日の業界によると、今回の討論会では総合不動産税の課税基準を現行の『住宅数』中心から保有住宅の『合算価格』中心に変更する案が主要議題として取り上げられる見込みである。現在の制度は、高額1住宅所有者よりも相対的に低価格の住宅を複数保有する多住宅所有者に対してより大きな税負担を課す構造であり、課税の公平性に関する議論が続いている。
前回の16日に開催された不動産税制国民意見聴取討論会でも、住宅数よりも価格を基準に保有税体系を再編すべきだとの意見が示された。ただし、基準の転換自体と実際の税負担調整は別の問題である。超高額住宅基準をどこに設定するか、実居住1住宅所有者の負担をどの程度まで認めるかによって市場の反応は変わらざるを得ない。
保有負担を現実化すべきだとの主張とともに、短期間に税負担が増加すれば賃料転嫁や税抵抗につながる可能性があるとの懸念も出ている。特に実居住目的の1住宅所有者は、住宅価格の上昇が直ちにキャッシュフローの改善につながらないため、課税強化に敏感に反応する可能性がある。保有税強化が売り物の誘導につながるとの期待が先行すれば、政策効果よりも市場の反発が大きくなるとの指摘もある。
ウ・ビョンタク 新韓プレミアパスファインダー専門委員は「課税の公平性の観点から高額住宅に対する保有税の引き上げ自体は妥当であるが、税負担の圧迫を通じて多住宅所有者や高額住宅保有者の売り物を市場に引き出そうとするアプローチは政策的誤りを繰り返す可能性が高い」と述べ、「政府は売り物誘導という無理な目標よりも、価格上昇に合致する正当な課税の公平性確保という名分をもとに国民とコミュニケーションを図るべきであり、市場の反発を減らすことができる」と語った。
金融分野では、融資規制と実需者保護の境界が争点となっている。この日の午後3時時点で不動産討論会のホームページに寄せられた国民政策提案は合計3356件である。そのうち1449件が住宅金融分野に集中し、住宅供給は1096件、不動産税制は802件であった。
特に住宅金融提案の中で400件余りは『無住宅』と『実需』に関連するキーワードを含んでいることがわかった。生涯初の住宅担保貸付限度と担保認定比率（LTV）の緩和、実居住目的の賃貸退去資金貸付限度の引き上げなどが市場で挙げられる代表的な緩和対象である。無住宅実需者と既存住宅処分条件付きの買い替え需要を同じ規制枠で束ねることが適切かという問題提起も続いている。
最近、主要銀行の融資のハードルが高くなったことも実需者論争を引き起こしている。KB国民銀行は首都圏と規制地域の住宅購入資金貸付限度を従来の最大6億ウォンから3億ウォンに引き下げた。政府の家計負債管理方針に銀行界の自主管理が重なり、無住宅者と買い替え需要者の間では一律規制が過度であるとの不満が高まっている。
ただし、金融当局は家計負債の総量管理と不動産市場の過熱防止の方針を維持する必要があるとの立場である。実需者保護を理由に融資規制を広く緩和すれば再び買い需要を刺激する可能性があるとの懸念がある。結局、無住宅者、生涯初の購入者、既存住宅処分条件付きの買い替え需要、賃貸退去資金が必要な家主などをどの範囲まで実需として認めるかが鍵となる。
供給分野でも規制緩和の要求が続いている。整備業界は都心供給を促進するためには移転費用貸付規制の緩和と容積率インセンティブの拡大が必要だと主張している。再開発・再建築事業では移転費用の調達が滞ると移転や解体、着工のスケジュールが順次遅れる可能性があるため、金融規制の例外や補完措置が必要だとの声が高まっている。
一方、政府内外では過度な規制緩和が投資需要を刺激し、住宅価格の不安を引き起こす可能性があるとの慎重論も根強い。供給拡大の必要性には共感があるものの、移転費用貸付の緩和や容積率インセンティブなどが市場に与える信号も考慮すべきである。
専門家は今回の討論会が単なる意見収集にとどまってはならないと指摘する。税制は課税の公平性と市場衝撃の緩和、金融は家計負債管理と実需者保護、供給は規制緩和と公共性の基準を明確に設定する必要があるという。
ソン・スンヒョン 都市と経済代表は「税制緩和や整備事業の規制緩和などを通じてまず取引が循環できる量を十分に確保した後、融資緩和を並行する慎重なアプローチが必要である」と述べた。続けて「都心供給の鍵である再開発・再建築現場の事業スピードを遅らせている移転費用貸付規制は柔軟に調整し、息をつける必要がある」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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