ソウルの新築の希少性が高まる中、分譲権と入居権の価格が入居前から急激に上昇している。入居物件の減少と住宅価格の上昇が相まって、新しいアパートを事前に確保しようとする需要が増加していると考えられる。
13日、国土交通省の実取引価格公開システムによると、今年1月から6月までのソウルのアパート分譲権・入居権の取引量は552件に達した。同期間のソウルのアパート入居物件は昨年の3万428戸から今年は1万7061戸に43.9%減少し、新築の希少性がさらに高まった。
今年取引されたソウルの分譲権・入居権の中で最も多く取引されたのは、光雲大学駅周辺の開発事業で供給されるソウルワンアイパークであった。
ソウルワンアイパークの専有面積84㎡は昨年12月に14億803万円で取引されたが、今年5月には18億1160万円に約4億円上昇した。専有面積112㎡も今年6月に20億2478万円で取引された。2024年の分譲時の最高分譲価格と比較しても約2億円高い水準である。
ソウルワンアイパークは分譲時に高分譲価格の論争や一部未契約物件が発生したが、その後、ソウルの新築供給不足と光雲大学駅周辺の開発期待感が相まって市場評価が変わったとの分析がある。業界では、一時「高分譲価格」と評価されていた物件が現在は相対的に価格競争力を持つ「コストパフォーマンスの良い新築」として再評価されていると見ている。
入居を控えた物件では価格上昇幅がさらに大きかった。来る9月に入居予定の西大門区ディエイチ 방배の専有面積84㎡は昨年3月に34億円で取引され、今年4月には36億9295万円で取引され、1年余りで約3億円上昇した。分譲価格（19億3950万～22億4350万円）に対して最大17億円のプレミアムが形成された。
実際に完成した物件では取引量の減少と価格上昇が同時に見られた。昨年11月に入居を開始した東大門区イムンアイパークザイは昨年1月から11月まで109件取引されたが、今年1月から6月には11件にとどまった。一方、専有面積84㎡の平均取引価格は昨年2月の13億1500万円から今年5月には18億3000万円に約5億円上昇した。取引は減少したが、価格は逆に上昇した形である。
来る11月に入居を控えた光進区江辺駅セントラルアイパークも同様の流れを見せた。専有面積84㎡は昨年6月の14億9380万円から今年6月には22億5000万円に約7億6000万円上昇した。ただし、当該物件は取引事例が3件に過ぎないため、トレンドとして見るには限界がある。
江南圏では立地価値が価格上昇を引き起こした。清潭ルエルの専有面積111㎡の入居権は昨年70億円から今年83億円に13億円上昇した。ただし、清潭ルエルは江南圏の核心立地という特異性が反映された事例と考えられる。
権大中漢城大学一般大学院経済不動産学科特任教授は「新築分譲権と入居権の価格が上昇する最大の理由は供給不足である」と述べ、「供給が十分であれば新しい分譲を待てるが、新築が不足している状況では既存の分譲権や入居権を購入しようとする需要が増え、価格が上昇する」と説明した。
続けて「入居が近づくにつれてプレミアムが大きくなるのは、使用価値が現実化する時点が近づいているためである」とし、「分譲を受けた後は数年間資金が拘束されるため、その期間が短くなるほど権利の価値も高まる構造である」と述べた。
業界ではソウルの新築供給不足が当分続くと予想されるため、分譲権・入居権市場の強気も持続する可能性があると見ている。ただし、金利や融資規制、供給拡大の有無など市場の変数が残っているため、上昇傾向を断定するのは難しいとの見解が示されている。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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