光化門から10分、10億円台のアパート…ソウル都心に隠れた森林近接物件

[特別な現地訪問ノート] 第一訪問地 - ソウル西大門区洪済洞

無悪再駅前の既存・新築物件を直接訪問…都心へのアクセスは強み、坂道・商業圏は課題

AJU+MONEY

『知っているだけ見える』という言葉は文化遺産だけに当てはまるわけではない。マイホームの夢も知ることで実現できる。知るためには足を使わなければならない。それが現地訪問をする理由である。『特別な現地訪問ノート』の第一訪問地はソウル西大門区洪済洞である。
 
 

無悪青丘アパートの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

洪済洞は光化門までバスで15分ほどの距離にある。ソウル都心生活圏に属するが、専有面積84㎡は約10億ウォンで取引されており、都心近くの物件と比較すると相対的に価格負担が低い。地下鉄3号線無悪再駅周辺は、職住近接を希望する実需者の関心が続いている場所である。実際に歩いてみると、優れた都心アクセスが最大の利点であったが、急な坂道と生活商圏は課題として残っていた。
 
地下鉄3号線無悪再駅3番出口を出ると、最初に目に入ったのは統一路であった。恩平区や京畿道高陽・一山からソウル都心へ向かう車両が絶え間なく行き交い、横断歩道を挟んで30年近くの既存アパートと新築物件が向かい合っていた。
 
光化門までの直線距離は約3㎞、ソウル市庁は約3.5㎞である。実際に物件前のバス停からバスに乗ってみると、光化門まで12分ほどで到着した。地下鉄3号線を利用すれば、景福宮や鍾路3街、乙支路3街まで乗り換えなしで10分以内に移動できる。ただし、統一路はソウル北西部を結ぶ代表的な幹線道路であるため、通勤時間帯には車の渋滞が頻繁に発生し、自家用車の利用にはやや困難がある。近くの不動産業者は「バス専用車線は大きく渋滞しないが、一般車線はかなり渋滞している」と述べた。
 

無悪青丘アパート団地の全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

最初に訪れたのは1994年から1997年にかけて完成した無悪青丘1・2・3次であった。無悪再駅から徒歩2～3分の距離にある駅近物件であるが、団地内に入ると雰囲気は一変した。安山の裾野に沿って造成されているため、上り坂と下り坂が続き、少し歩いただけでも傾斜がかなり感じられた。駐車条件も十分ではなかった。
 
現在、青丘アパートは今後の再建築への期待感も高まっている。近くの不動産業者は「団地住民の間では再建築推進委員会の構成についての話も出ている」と耳打ちした。ただし、現在は整備区域指定や組合設立などの公式な再建築手続きは進行していない段階である。

無悪青丘アパート団地入口は傾斜がある [写真=イ・ウンビョル記者]

実際、無悪青丘は1・2・3次に分かれている。この中で1次は14棟、862戸規模で団地の大部分を占めるが、2次は1棟、3次は2棟規模で相対的に小さい。また、別の不動産業者は「現在1次を中心に再建築同意書を集めている」と述べ、「今後2次とともに事業を進める可能性はあるが、3次までまとめて進めるのは容易ではない」と伝えた。
 
価格は都心アクセスを考慮すると相対的に低い水準である。不動産プラットフォームのアシルによると、無悪青丘3次の84㎡は4月に9億4000万ウォンで取引された。ネイバー不動産によると、最近無悪青丘2次の79㎡も10億5000万ウォンで取引されている。相対的に大規模な無悪青丘1次の84㎡は6月に12億6500万ウォンで取引され、最高価格を記録した。
 

無悪青丘アパートは階段式構造になっている [写真=イ・ウンビョル記者]

青丘アパートから横断歩道を渡ると新築物件が現れる。2022年に入居した西大門プルジオセントラルパークである。ここは洪済1区域を再建築して造成された832戸規模の新築物件である。週末の午後に訪れた団地では、遊び場で遊ぶ子供たちが最初に目に入った。団地内には保育園やコミュニティ施設、ブックカフェなどが整備されており、散歩する住民の姿も容易に見られた。
 

西大門プルジオセントラルパークの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

団地は丘陵地に位置しているが、実際の移動は予想以上に便利であった。団地の各所にエレベーターが設置されており、丘を直接登らずに棟間の移動が可能な設計になっていた。団地内に設置されたエレベーターは棟・号数を入力しなければ作動しない方式で、外部者の利用は制限されていた。近くの不動産業者は「団地自体は丘にあるが、エレベーターを利用すれば実際には丘がほとんどないと感じる住民が多い」と説明した。
 
賃貸物件は多くなかった。団地近くの不動産業者は「現在20坪型と22坪型は賃貸物件がなく、25坪型のみ出ている」と述べ、「今年末に入居後、満4年が経過するため、その時期に賃貸物件が今より多く出ると予想される」と話した。
 

西大門プルジオセントラルパーク団地 [写真=イ・ウンビョル記者]

売買価格は新築プレミアムが反映されていた。アシルによると、この団地の専有面積55㎡は今年4月に12億5000万ウォンで取引され、専有84㎡は現在15億ウォン前後の価格が形成されている。
 
無悪再駅周辺を巡って最も印象的だったのは都心との距離であった。両団地とも駅から徒歩2～3分で、光化門や鍾路を生活圏に持ちながらも、安山の裾野の緑地環境を享受できる。都心アクセスと自然環境を同時に兼ね備えた立地という点は、この地域の最大の特徴であると感じられた。
 

西大門プルジオセントラルパーク団地内の保育園 [写真=イ・ウンビョル記者]

一方、生活インフラはやや物足りなかった。大型スーパーはないが、駅出口前のイーマートエブリデイで簡単な買い物が可能であった。飲食店やカフェなどの商圏は大きくなく、夕方の時間帯でも通りは比較的閑散としていた。実際に歩いてみると、丘が多い地形も日常生活で考慮すべき要素であると見受けられた。
 
団地内に入ると雰囲気は一変した。安山小学校がすぐ隣接しており、安山裾野の道もすぐに続いていた。一部の棟からは仁王山が見え、統一路に近い立地にもかかわらず団地内部は比較的静かな雰囲気が保たれていた。
 
無悪再駅を挟んで向かい合う既存と新築が共存する洪済洞。都心アクセスと自然環境という共通の利点の上に、既存物件は再建築への期待感、新築物件は商品性とコミュニティの利点が際立っていた。10億円台で都心に住みたいなら、一度訪れてみる価値がある場所である。



* この記事はAIによって翻訳されました。

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