国内のリート（REITs・不動産投資信託）市場は新たな成長局面を迎えているが、公正取引法に基づく大企業規制が資産の流動化と市場の拡大を妨げているとの指摘がある。
チョン・ビョンユン韓国リート協会長は先月12日、アジュ経済とのインタビューで「プロジェクトリートは不動産開発と企業資産の流動化の新たな解決策となる可能性がある」としつつも、「これを支える制度改善が同時に行われる必要がある」と強調した。
チョン会長は、国内リート市場がアメリカ、日本、シンガポールに大きく遅れを取っている最大の理由として大企業規制を挙げた。「リートは企業を支配するための会社ではなく、不動産を保有する投資機関である」と述べ、「文句なしの系列拡張を防ぐために設けられた公正取引法の規制をリートにそのまま適用するのは制度の趣旨に反する」と語った。
特に持株会社規制を最も早急に見直すべき課題として挙げた。現行制度では、持株会社体系に属する企業がリートを活用する際、段階的な持株義務が適用され、大規模企業集団規制も加わるため、資産の流動化が容易ではないという。協会は非上場リートや大規模企業集団に属するリートにも特例を拡大し、持株会社構造内でもリート出資を許可する方向で制度改善を進めている。
チョン会長は「政府は企業に保有不動産をリートで流動化するよう促しながら、実際には持株会社規制で活用を制限している」と指摘し、「企業が会社を支配しようとしているのではなく、建物や土地を現金化して研究開発（R&D）や新事業に投資しようとしているのに、それを妨げるのは矛盾である」と述べた。
彼はリートを『導管体』と表現した。「リートは実体のある運営会社ではなく、資産を保有する器に過ぎない」とし、「実際の資産運用は資産管理会社（AMC）が担当し、資産保管や法律業務もそれぞれ専門機関が行う。企業支配手段として利用しにくい構造であるにもかかわらず、一般の持株会社と同じ規制を適用するのは韓国特有の『ガラパゴス規制』である」と述べた。
規制緩和が行われれば、プロジェクトリートが企業資産の流動化の核心手段となると予想した。昨年11月に導入されたプロジェクトリートは、完成した建物を購入して運営する従来のリートとは異なり、開発段階から直接参加する方式である。自己資本比率が低いプロジェクトファイナンス（PF）よりも安定性が高く、現物出資に対する譲渡所得税を株式処分時点まで繰り延べる課税繰延制度が導入され、企業や土地所有者の参加インセンティブが高まったと説明した。
チョン会長は「企業が社屋や物流センターをプロジェクトリートに現物出資すれば、膨大な譲渡税負担なしに資金を確保できる」とし、「確保した資金は半導体や人工知能（AI）、R&D投資に活用され、投資家は優良不動産から生じる賃貸収益を配当として受け取ることができる」と述べた。
続けて「一般の国民も直接建物を購入して管理する必要はなく、株式のように少額で投資できる」とし、「専門の資産管理会社が運営するため、管理負担は軽減され、優良不動産から得られる安定的な賃貸収益を配当として受け取ることができる。直接不動産投資よりも投機需要を減少させる点も利点である」と説明した。
海外の事例も言及した。彼は「日本は三菱地所や三井不動産、シンガポールはテマセク系列企業がリート市場を拡大し、優良資産を持続的に供給している」とし、「一方、韓国は同じ時期に制度を導入したが、過度な規制により市場規模が大きく開いてしまった」と述べた。実際、日本は2000年、韓国は2001年にリートを導入した。
チョン会長は最近のJRグローバルリートの事態もリート制度の構造的限界を示した事例だと評価した。「リートは利益の90％以上を義務的に配当しなければならず、現金を十分に蓄えることができず、有償増資手続きも複雑で流動性危機に迅速に対応できない」とし、「増資手続きを簡素化し、一部の利益は会社に留保できるように制度を整える必要がある」と述べた。
続けて「優良資産を保有するリートが一時的な流動性危機に直面した場合、政府が担保を基にした支援策を検討する必要がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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